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부동산248

급매물 다 팔리자 시작된 변화… 용산·동작 반등으로 보는 서울 집값 흐름 최근 부동산 시장을 보면 분위기가 조금씩 달라지고 있다는 걸 체감하실 겁니다. 한동안은 급매, 하락, 거래절벽이라는 단어가 계속 반복됐지만, 이제는 상승 전환이라는 표현이 다시 나오기 시작했습니다. 특히 용산과 동작구가 하락을 멈추고 다시 상승으로 돌아섰다는 점은 단순한 반등 이상의 의미를 가지고 있습니다.핵심은 가격이 아니라 구조입니다. 이번 흐름에서 가장 중요한 포인트는 급매물이 상당 부분 소화됐다는 점입니다. 시장에서 가격을 끌어내리는 가장 큰 요인은 급하게 팔려는 매물입니다. 그런데 이 급매들이 거래되면서 점점 줄어들게 되면, 남아 있는 매도자들은 굳이 가격을 낮출 필요가 없어집니다. 이때부터 시장은 자연스럽게 하락이 멈추고 버티는 구간으로 넘어가게 됩니다.실제로 데이터를 보면 변화가 명확하게 드.. 2026. 4. 3.
“대출 막히면 집값 떨어질까?” 다주택자 규제의 진짜 방향은 따로 있다 정부가 가계대출 총량 관리를 강화하면서 다주택자를 중심으로 한 대출 규제가 한층 더 강해졌다. 특히 수도권과 규제지역에서 다주택자가 보유한 주택담보대출은 원칙적으로 만기 연장이 불허되면서 시장에 매물이 나올 가능성이 제기되고 있다. 다만 임차인이 거주 중이거나 의무임대기간이 남아 있는 경우 등 일부 예외가 적용되기 때문에 매물 증가 폭은 제한적일 것이라는 분석도 함께 나오고 있다. 이번 조치는 대출을 조여 매수 수요를 억제하는 동시에, 다주택자의 매도를 유도하는 것이 핵심인데, 동시에 전세 매물 감소와 월세 전환, 그리고 세입자 주거 불안 가능성까지 함께 언급되고 있다.이 흐름을 보면서 느끼는 건, 이제 부동산 시장의 중심이 ‘가격’에서 ‘자금 구조’로 완전히 이동하고 있다는 점이다. 과거에는 입지와 타.. 2026. 4. 2.
대출 막히자 14만 가구 움직인다 지금 부동산 시장에서 진짜 봐야 할 신호 정부의 가계대출 규제가 강화되면서 수도권 다주택자와 임대사업자에 대한 대출 만기 연장이 제한되고, 이에 따라 민간임대주택 물량이 시장에 나올 가능성이 커지고 있다. 서울에는 등록된 민간 임대 아파트만 약 5만 가구가 있으며, 경기와 인천까지 포함하면 약 14만 가구 규모다. 특히 강남·용산 등 핵심 지역에도 1만 가구 이상이 포함되어 있고, 한강벨트 지역 역시 1만2000가구가 넘는다. 다만 의무임대기간이 남아 있는 경우 즉시 매물이 나오지는 않지만, 2018~2019년 등록된 물량의 임대기간이 종료되는 시점이 다가오면서 올해와 내년 사이 매도 압박이 커질 가능성이 높다. 여기에 보유세 부담 증가와 집값 상승 둔화가 겹치면서 일부 다주택자들은 매도 또는 자금 조달을 선택해야 하는 상황에 놓여 있다.이 흐.. 2026. 4. 2.
“부자들은 왜 남산을 선택했을까” 200억 집보다 중요한 건 따로 있다 서울 용산구 이태원동에 위치한 ‘어퍼하우스 남산’은 단 19세대만 거주하는 초고가 하이엔드 주거지로, 남산 조망과 철저한 프라이버시를 핵심 가치로 내세운 곳이다. 과거 남산체육관을 리모델링해 조성된 이 주택은 초기 분양가 80억~130억 수준에서 현재 150억~200억대 매물이 형성되어 있으며, 일부 입주민은 두 세대를 동시에 매입해 통합 사용하는 방식으로 거주하고 있다. 세대 간 동선 분리, 차량 엘리베이터, 발렛 및 홈케어 서비스 등 일반 아파트와는 차별화된 구조를 갖추고 있으며, 공급 자체가 극도로 제한된 입지 특성상 희소성이 매우 높은 주거지로 평가된다. 특히 한강뷰 중심의 기존 고급 주택과 달리 남산 조망이라는 차별화된 가치를 앞세우며, 투자 수익보다는 프라이버시와 상징성을 중시하는 수요층이 선.. 2026. 4. 2.
156억 아파트를 20대가 샀다…지금 부동산 시장의 진짜 돈 흐름 최근 부동산 뉴스를 보면 쉽게 지나칠 수 없는 장면이 하나 있습니다.서울 용산 나인원한남, 무려 156억짜리 아파트를 전주에 사는 20대가 매수했다는 이야기입니다. 단순히 “부자가 샀다”는 뉴스로 끝낼 수도 있지만, 이 안에는 지금 시장의 흐름이 꽤 선명하게 담겨 있습니다.많은 사람들이 아직도 부동산 시장이 침체인지, 반등인지 논쟁하고 있습니다. 그런데 이런 거래를 보면 한 가지는 분명해집니다. 시장 전체가 움직이지 않아도, ‘돈 있는 사람들’은 이미 움직이고 있다는 점입니다.이 거래에서 가장 중요한 포인트는 가격이 아닙니다. 방식입니다. 대출 없이, 전액 현금으로 거래가 이루어졌다는 점입니다. 지금은 규제 때문에 고가 주택에 대출이 거의 나오지 않는 구조입니다. 결국 이 시장은 “현금 있는 사람만 들어.. 2026. 4. 1.
급매 다 사라진 이유…지금 서울 부동산은 이미 방향이 바뀌고 있습니다 요즘 부동산 시장을 보면 참 묘한 느낌이 듭니다. 분명 뉴스에서는 아직 불안하다고 하고, 사람들은 여전히 더 떨어질 거라고 말하는데, 정작 현장에서는 전혀 다른 이야기가 나오고 있습니다. “급매는 이미 다 나갔다”는 말, 이게 단순한 과장이 아니라 실제 분위기라는 점이 중요합니다.불과 몇 달 전까지만 해도 상황은 완전히 반대였습니다. 매수자들이 주도권을 가지고 있었고, 마음만 먹으면 급매를 골라서 살 수 있는 시기였습니다. 그런데 지금은 그 흐름이 끝났습니다. 저는 이 변화가 굉장히 중요한 신호라고 생각합니다. 시장이 상승장으로 간다는 의미라기보다는, 최소한 “하락이 멈춘 구간”에 들어왔다는 뜻이기 때문입니다.이번 흐름을 이해하려면 세금 이슈를 같이 봐야 합니다. 특히 5월 이후 다주택자 양도세 중과가 .. 2026. 4. 1.
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