서울 전세난에 밀려난 실수요자들, 왜 광명·하남·구리로 향할까

 

 

서울에 직장이 있지만 서울에 살 집을 구하기 어려운 사람들이 늘고 있습니다. 예전에는 “서울 외곽이라도 잡자”는 분위기였다면, 최근에는 그 서울 외곽마저 가격과 전월세 부담이 커지면서 경기권으로 눈을 돌리는 실수요자가 많아졌습니다. 특히 광명, 하남, 구리, 성남 수정구처럼 서울과 맞닿아 있거나 출퇴근이 가능한 지역이 강하게 움직이고 있습니다.

이번 흐름에서 가장 눈에 띄는 지역은 광명입니다. 올해 1분기 광명 아파트 매수자 중 서울 거주자 비중이 42%를 넘었다는 내용은 꽤 상징적입니다. 광명에서 집을 산 사람 10명 중 4명 이상이 서울 사람이라는 뜻입니다. 이건 단순한 투자 수요라기보다, 서울에서 밀려난 실수요가 경기권으로 넘어가고 있다는 신호로 볼 수 있습니다.

서울을 떠난다는 말은 말처럼 쉽지 않습니다. 직장, 가족, 생활권, 아이 교육, 병원, 친구 관계까지 모두 서울에 묶여 있는 경우가 많기 때문입니다. 그런데도 경기권 매수를 선택했다는 것은 그만큼 서울 안에서 버티기가 어려워졌다는 뜻입니다. 전세는 구하기 어렵고, 월세는 부담스럽고, 매매는 너무 비싸졌습니다. 결국 “조금 멀어도 살 수 있는 집”을 찾는 흐름이 만들어지고 있습니다.

특히 요즘 무주택자들이 가장 힘들어하는 부분은 전월세 불안입니다. 전세 매물이 줄고, 월세가 오르면 주거비 부담이 크게 늘어납니다. 월세 150만원, 200만원을 내다 보면 차라리 대출을 받아 집을 사는 게 낫지 않을까 고민하게 됩니다. 실제로 서울 임대료와 주택담보대출 원리금 상환액의 차이가 줄어들면 매매를 선택하는 사람이 늘어날 수 있습니다.

하지만 이건 여유로운 매수가 아닙니다. 기사 속 사례처럼 “강제로 매수한 것과 다름없다”는 표현이 더 현실에 가깝습니다. 집값이 오를 것 같아서 신나게 사는 것이 아니라, 전세와 월세에서 더 이상 버티기 어려워 매매로 떠밀리는 것입니다. 그래서 지금 경기권 매수세는 투자 열기만으로 설명하기 어렵습니다. 실수요자의 주거 불안이 크게 작용하고 있습니다.

광명이 서울 사람들에게 인기가 높은 이유는 분명합니다. 서울 구로구, 금천구와 붙어 있고, 지하철 7호선을 통해 서울 주요 업무지구로 접근할 수 있습니다. 여기에 향후 교통망 개선 기대감까지 더해지면 “서울은 아니지만 서울 생활권”이라는 인식이 강해집니다. 서울 안에서 원하는 가격대의 집을 찾기 어려운 사람에게 광명은 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

하남도 비슷합니다. 하남은 서울 강동구, 송파구와 가깝고, 미사·감일·위례 생활권과 연결됩니다. 강남권이나 잠실, 강동권으로 출퇴근하는 사람들에게는 완전히 먼 지역이 아닙니다. 신도시 인프라도 있고, 젊은 세대와 신혼부부 수요도 꾸준합니다. 그래서 하남은 서울 동남권의 대체 주거지 역할을 하고 있습니다.

구리는 서울 노원구, 중랑구, 광진구와 맞닿아 있습니다. 서울 동북권과 가까운 데다 강변북로, 지하철, 버스망 등을 활용한 출퇴근 수요가 있습니다. 서울 동북권 전세나 매매가 부담되는 사람들은 구리로 눈을 돌릴 수 있습니다. 여기에 별내, 다산, 남양주와 연결되는 생활권까지 고려하면 구리의 입지도 무시하기 어렵습니다.

성남 수정구 역시 강남권 접근성 측면에서 관심을 받을 수밖에 없습니다. 성남은 지역별 가격 차이가 크지만, 수정구는 강남·송파와 가까운 생활권이라는 장점이 있습니다. 서울 강남권 직장인들이 서울 안에서 집을 구하기 어렵다면 성남권을 자연스럽게 검토하게 됩니다.

이런 흐름을 부동산에서는 ‘탈서울’이라고 부릅니다. 하지만 지금의 탈서울은 서울을 싫어해서 떠나는 것이 아닙니다. 서울에 살고 싶지만 가격과 임대료를 감당하기 어려워 서울 밖으로 밀려나는 현상에 가깝습니다. 그래서 ‘선택적 탈서울’이라기보다 ‘비용 때문에 떠나는 탈서울’로 보는 것이 더 맞아 보입니다.

여기서 중요한 개념이 ‘키 맞추기’입니다. 서울 외곽 아파트 가격이 오르면, 그와 가까운 경기 지역 아파트가 상대적으로 싸 보입니다. 그러면 수요가 경기권으로 이동하고, 경기권 가격도 따라 오릅니다. 예전에는 서울 안에서 강남이 오르면 마용성이 오르고, 그다음 노도강이나 금관구가 움직이는 식이었다면, 이제는 서울 외곽을 넘어 광명, 구리, 하남, 과천, 성남, 남양주, 고양 등으로 흐름이 번지는 모습입니다.

광명 아파트가 한 달 만에 2억원 가까이 올랐다는 사례는 이런 키 맞추기 흐름을 잘 보여줍니다. 물론 개별 거래 하나만으로 전체 시장을 판단하면 안 됩니다. 신고가 거래는 층, 향, 동, 수리 상태, 매수자 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 하지만 서울 사람들의 매수 비중이 높아지고 가격 상승률도 서울 평균보다 높게 나온다면, 수요 이동이 실제로 발생하고 있다고 볼 수 있습니다.

다만 이 흐름을 보고 무조건 경기권을 따라 사는 것은 위험합니다. 서울에서 밀려난 수요가 경기권으로 이동하는 것은 맞지만, 모든 경기 지역이 같은 속도로 오르는 것은 아닙니다. 서울 접근성, 교통, 일자리, 학군, 생활 인프라, 공급 물량에 따라 차이가 큽니다. 같은 광명 안에서도 역세권 대단지와 외곽 구축은 다르게 움직일 수 있습니다.

광명, 하남, 구리 같은 지역은 서울과 가까운 장점이 있지만 이미 가격이 많이 오른 곳도 있습니다. 12억, 14억, 15억원대까지 올라간 경기권 아파트를 보면 더 이상 “서울보다 싸니까 괜찮다”고만 말하기 어렵습니다. 가격이 오를수록 매수 가능한 사람은 줄어듭니다. 대출 규제와 금리 부담까지 고려하면 실수요자에게도 부담이 큽니다.

서울을 벗어나 경기권 매수를 고민하는 사람이라면 가장 먼저 출퇴근 시간을 현실적으로 계산해야 합니다. 지도상으로 가까워 보여도 실제 출퇴근 시간은 다를 수 있습니다. 지하철 환승, 버스 배차, 출근 시간 혼잡도, 자차 이용 시 교통 체증까지 봐야 합니다. 집값만 보고 선택했다가 매일 출퇴근 스트레스가 커지면 생활 만족도가 크게 떨어질 수 있습니다.

두 번째는 전세 수요를 봐야 합니다. 내가 실거주로 들어가더라도 나중에 이사할 일이 생길 수 있습니다. 그때 전세가 잘 나가는 지역인지 중요합니다. 직장 수요가 있고, 교통이 좋고, 생활 인프라가 갖춰진 지역은 전세 수요가 상대적으로 안정적입니다. 반대로 매매가는 올랐는데 전세 수요가 약하면 나중에 부담이 될 수 있습니다.

세 번째는 공급 물량입니다. 경기권은 서울보다 신규 공급이 많을 수 있습니다. 지금은 서울에서 넘어온 수요로 가격이 강해 보여도, 몇 년 뒤 입주 물량이 많아지면 전세와 매매가 흔들릴 수 있습니다. 특히 신도시나 대규모 개발 지역은 입주 시점에 전세 매물이 한꺼번에 나올 수 있으므로 공급 일정을 반드시 확인해야 합니다.

네 번째는 가격의 기준을 서울이 아니라 해당 지역 안에서 봐야 합니다. “서울보다 싸다”는 이유만으로 매수하면 위험합니다. 광명은 광명 안에서 비싼지 싼지, 하남은 하남 안에서 어떤 입지인지, 구리는 구리 안에서 대장 단지인지 아닌지를 따져야 합니다. 서울 가격과 비교하면 싸 보이지만, 그 지역의 소득과 수요 기준으로는 이미 부담스러운 가격일 수 있습니다.

무주택자 입장에서는 지금 시장이 참 어렵습니다. 서울에 남자니 전세와 월세가 부담스럽고, 경기권으로 나가자니 가격이 빠르게 오릅니다. 기다리면 더 오를 것 같고, 사자니 대출이 부담됩니다. 이런 시장에서는 “어디가 오른다더라”보다 “내가 감당할 수 있는가”가 먼저입니다.

특히 대출 상환액을 월세와 단순 비교하면 안 됩니다. 월세 180만원을 내고 있으니 대출 원리금 180만원도 괜찮다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 집을 사면 취득세, 재산세, 관리비, 수리비, 이사비가 추가됩니다. 또 금리가 오르거나 소득이 줄면 부담이 커질 수 있습니다. 주거 안정은 중요하지만, 과도한 대출은 또 다른 불안이 될 수 있습니다.

개인적으로 이번 탈서울 흐름은 앞으로도 쉽게 사라지지 않을 가능성이 있다고 봅니다. 서울 공급은 단기간에 늘기 어렵고, 전월세 부담은 계속 커지고 있습니다. 서울에서 살고 싶지만 현실적으로 어려운 사람들이 서울과 가까운 경기 지역으로 이동하는 흐름은 자연스럽습니다. 문제는 그 수요가 경기권 가격까지 밀어 올리면서, 결국 경기권도 점점 부담스러워진다는 점입니다.

이렇게 되면 주거 선택지는 더 멀어질 수 있습니다. 처음에는 서울 외곽, 그다음 광명·하남·구리, 이후 더 먼 경기권까지 이동하는 흐름이 생길 수 있습니다. 자산에 따라 서울 접근성이 결정되는 구조라는 말이 나오는 것도 이 때문입니다. 돈이 많으면 서울 핵심지에 살고, 조금 부족하면 서울 외곽, 더 부족하면 경기권, 그다음은 더 먼 지역으로 밀려나는 구조가 생길 수 있습니다.

이 흐름은 사회적으로도 중요한 문제입니다. 서울에 일자리가 집중되어 있는데, 서울에 살 수 있는 사람은 점점 줄어들면 출퇴근 부담과 주거비 부담이 동시에 커집니다. 청년, 신혼부부, 아이 키우는 가정에게는 큰 압박입니다. 결국 부동산 문제는 집값만의 문제가 아니라 일자리, 교통, 교육, 생활비와 모두 연결됩니다.

부동산 시장을 공부하는 사람이라면 이번 흐름에서 수요의 이동 경로를 봐야 합니다. 서울 핵심지에서 서울 외곽으로, 서울 외곽에서 경기 인접지로, 경기 인접지에서 더 먼 생활권으로 수요가 밀려나는 구조입니다. 이 이동이 단순한 유행인지, 전세난과 공급 부족이 만든 구조적 변화인지를 보는 것이 중요합니다.

광명, 하남, 구리 같은 지역은 앞으로도 관심을 받을 가능성이 있습니다. 하지만 이미 오른 가격을 보고 뒤늦게 따라가는 것은 조심해야 합니다. 최근 실거래가가 신고가인지, 매물이 얼마나 남아 있는지, 전세가가 같이 오르는지, 거래량이 받쳐주는지 확인해야 합니다. 호가만 높고 거래가 없다면 시장의 힘이 약할 수 있습니다.

또한 교통 호재를 볼 때는 기대와 현실을 구분해야 합니다. GTX, 신안산선, 지하철 연장 같은 호재는 가격에 미리 반영되는 경우가 많습니다. 실제 개통까지 시간이 오래 걸릴 수 있고, 노선 변경이나 지연 가능성도 있습니다. 호재만 보고 매수하면 기다리는 시간이 길어질 수 있습니다. 교통 호재는 좋지만, 현재의 생활 편의성과 출퇴근 가능성도 함께 봐야 합니다.

서울 거주자가 경기권 아파트를 살 때는 세금과 대출도 확인해야 합니다. 규제지역 여부, 주택 가격대, 본인의 소득과 기존 대출에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다. 특히 15억원 전후 가격대는 대출 규제와 심리에 민감합니다. 살 수 있을 것 같아 보여도 실제 대출 심사에서 예상보다 적게 나올 수 있습니다.

지금처럼 전월세 시장이 불안할 때는 입주 가능 매물의 가치도 커집니다. 세입자가 있는 매물은 가격이 조금 낮아도 바로 들어가기 어렵습니다. 반대로 즉시 입주 가능한 매물은 더 비싸게 거래될 수 있습니다. 실수요자는 가격뿐 아니라 입주 시점, 기존 전세 계약, 잔금 일정까지 함께 봐야 합니다.

정리하면, 서울 사람들의 경기권 매수 증가는 단순한 투자 열기라기보다 주거비 부담이 만든 현실적인 선택에 가깝습니다. 서울 전세와 월세가 버거워지고, 서울 외곽 아파트 가격도 올라가면서 광명, 하남, 구리, 성남 수정구 같은 서울 인접 지역으로 수요가 이동하고 있습니다.

하지만 수요가 몰린 지역은 이미 가격이 올라 부담도 커졌습니다. 그래서 지금 경기권 매수를 고민한다면 “서울보다 싸다”가 아니라 “내 생활권에 맞고, 전세 수요가 있고, 공급 부담을 견딜 수 있으며, 내가 감당 가능한 가격인가”를 기준으로 봐야 합니다.

탈서울은 끝이 아니라 새로운 선택의 시작입니다. 서울에서 밀려났다고 아무 경기권이나 사면 안 됩니다. 출퇴근, 생활 인프라, 학교, 전세 수요, 공급 물량, 대출 가능성까지 차분히 따져야 합니다. 특히 최근 많이 오른 지역일수록 더 냉정하게 봐야 합니다.

앞으로 부동산 시장은 서울과 경기권이 더 강하게 연결될 가능성이 큽니다. 서울 전월세가 흔들리면 경기권 매매가 움직이고, 경기권 가격이 오르면 다시 더 먼 지역으로 수요가 이동합니다. 부동산은 행정구역보다 생활권으로 봐야 하는 시대가 되고 있습니다.

무주택자에게 지금 필요한 것은 조급함이 아니라 기준입니다. 서울에 남을지, 경기권으로 나갈지, 매매를 할지, 전세를 더 버틸지 모두 쉽지 않은 선택입니다. 하지만 불안에 떠밀려 결정하기보다 내가 감당 가능한 주거비와 생활 동선을 기준으로 판단해야 합니다. 집은 가격표가 아니라 매일 살아야 하는 공간이기 때문입니다.

 

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