팔면 세금, 물려주면 증여세…양도세 중과 이후 다주택자의 선택이 달라진다

 

 

다주택자 양도세 중과 유예 종료가 가까워지면서 부동산 시장의 분위기가 확실히 달라지고 있습니다. 예전에는 “세금 무서워서 급매가 많이 나올 것”이라는 기대가 있었지만, 최근 흐름은 조금 다르게 흘러가고 있습니다. 집을 싸게 팔기보다는 자녀에게 증여하거나, 아예 보유를 이어가려는 다주택자들이 늘어나는 모습입니다.

이번 내용에서 가장 눈에 띄는 부분은 잠실엘스 사례입니다. 10년 전 10억원에 산 잠실엘스 전용 84㎡를 33억원에 팔 경우, 2주택자는 양도세만 약 15억7000만원 수준으로 계산된다는 시뮬레이션이 나왔습니다. 반면 같은 집을 자녀에게 증여하면 증여세가 약 11억3000만원으로, 매도보다 세금 부담이 4억원 이상 적을 수 있다는 내용입니다.

이 숫자만 보면 꽤 충격적입니다. 집값이 많이 오른 것은 맞지만, 팔았을 때 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 한다면 집주인 입장에서는 “굳이 지금 팔아야 하나?”라는 생각을 할 수밖에 없습니다. 특히 강남, 송파, 서초, 용산처럼 장기적으로 보유 가치가 높다고 보는 지역이라면 더 그렇습니다.

먼저 양도세 중과를 쉽게 이해할 필요가 있습니다. 양도세는 집을 팔아서 이익이 생겼을 때 내는 세금입니다. 그런데 다주택자가 조정대상지역의 집을 팔면 일반적인 양도세보다 더 무거운 세금이 붙을 수 있습니다. 이것을 양도세 중과라고 부릅니다.

그동안은 다주택자 양도세 중과가 유예되어 있었습니다. 유예라는 말은 세금을 없애준다는 뜻이 아니라, 일정 기간 동안 적용을 미뤄준다는 의미입니다. 정부는 이 유예 기간 동안 다주택자들이 집을 팔아 시장에 매물을 내놓기를 기대했을 것입니다. 매물이 늘어나면 집값 상승 압력을 줄일 수 있기 때문입니다.

하지만 시장은 늘 정책 의도대로만 움직이지 않습니다. 세금이 무거워지면 다주택자가 집을 팔 것 같지만, 실제로는 오히려 안 팔고 버티는 선택이 나올 수 있습니다. 팔면 세금이 너무 크기 때문입니다. 이번 잠실엘스 사례처럼 매도세가 증여세보다 더 커지는 경우가 생기면, 다주택자 입장에서는 매도보다 증여를 더 진지하게 고민하게 됩니다.

여기서 중요한 점은 증여가 무조건 세금이 적다는 뜻은 아니라는 것입니다. 부동산 증여는 집값, 취득가, 보유기간, 주택 수, 전세보증금, 대출 여부, 자녀의 자금 여력에 따라 결과가 크게 달라집니다. 어떤 경우에는 증여세가 양도세보다 더 클 수도 있고, 어떤 경우에는 매도보다 증여가 유리해 보일 수도 있습니다. 그래서 잠실엘스 사례는 하나의 시뮬레이션으로 보는 편이 좋습니다.

그럼에도 이 사례가 시장에 주는 메시지는 분명합니다. 5월 10일 이후 다주택자의 매도 부담이 커지면, 서울 고가주택 시장에서 매물이 더 줄어들 가능성이 있다는 점입니다. 집주인들이 “세금 내고 팔 바에는 그냥 물려주겠다”고 판단하면 일반 매수자가 살 수 있는 매물은 줄어듭니다. 이것이 바로 매물 잠김입니다.

매물 잠김이 생기면 시장은 이상한 모습으로 흘러갈 수 있습니다. 거래는 줄어드는데 가격은 쉽게 떨어지지 않을 수 있습니다. 부동산을 처음 공부하는 분들은 거래가 줄면 무조건 집값이 떨어질 거라고 생각하기 쉽습니다. 하지만 매도자도 급하지 않고 매물도 줄어들면, 시장은 그냥 멈춰 있는 상태가 될 수 있습니다. 매수자는 비싸서 못 사고, 매도자는 싸게 안 파는 구조입니다.

특히 잠실엘스 같은 단지는 단순히 한 아파트의 문제가 아닙니다. 잠실은 서울에서도 선호도가 높은 지역이고, 학군, 교통, 한강 접근성, 생활 인프라가 모두 강한 곳입니다. 이런 지역의 집주인은 세금 부담이 있어도 장기 보유를 선택할 가능성이 큽니다. 자금 여력이 있는 다주택자라면 급하게 가격을 낮춰 팔 이유가 줄어드는 것입니다.

이번 내용에서 부담부증여도 중요한 키워드로 나옵니다. 부담부증여는 쉽게 말해 대출이나 전세보증금 같은 채무가 붙은 집을 자녀에게 넘기는 방식입니다. 집 전체를 그냥 증여하는 것이 아니라, 자녀가 전세보증금이나 대출 같은 부담도 함께 승계하는 구조입니다.

예를 들어 시가 30억원짜리 집에 전세보증금 10억원이 있다면, 단순히 30억원 전체를 증여하는 것과는 계산 방식이 달라질 수 있습니다. 자녀가 떠안는 10억원의 채무 부분은 부모가 자녀에게 ‘양도’한 것으로 보고, 나머지 부분은 증여로 봅니다. 그래서 증여세와 양도세가 함께 발생할 수 있습니다.

부담부증여가 절세 수단으로 자주 언급되는 이유도 여기에 있습니다. 집값 전체를 증여세 대상으로 보는 것보다, 채무를 뺀 금액에 대해 증여세를 계산하면 과세표준이 낮아질 수 있기 때문입니다. 다만 이것은 매우 복잡한 세금 구조입니다. 자칫 잘못하면 증여세, 양도세, 취득세, 자금 출처 조사까지 한꺼번에 문제가 될 수 있습니다.

특히 지금은 토지거래허가구역 문제도 있습니다. 서울 전역과 경기 일부 지역에 토지거래허가제가 적용되면서, 부담부증여처럼 대가성이 있는 거래는 허가 문제와 연결될 수 있습니다. 단순히 가족 간 증여라고 해서 모든 절차가 쉽게 끝나는 것이 아닙니다. 세금뿐 아니라 거래 허가, 등기, 임대차 관계까지 같이 봐야 합니다.

여기서 국세청의 편법 증여 검증 이야기도 빼놓을 수 없습니다. 부모가 집을 자녀에게 증여해놓고, 실제 증여세나 대출 상환은 부모가 대신 해준다면 문제가 될 수 있습니다. 겉으로는 자녀가 증여받은 것처럼 보이지만, 실제로는 부모가 뒤에서 돈을 대는 구조라면 편법 증여로 볼 여지가 있습니다.

또 고가 아파트를 시가보다 낮게 평가해 증여하는 경우도 문제가 될 수 있습니다. 부동산은 가족끼리 주고받는다고 해서 마음대로 가격을 정할 수 있는 자산이 아닙니다. 시가 평가, 유사매매사례, 감정평가 등이 중요하게 작용할 수 있습니다. 특히 서울 고가 아파트는 국세청이 더 꼼꼼하게 들여다볼 가능성이 큽니다.

부동산을 잘 모르는 분들이 가장 쉽게 오해하는 부분이 있습니다. “증여하면 세금이 안 나온다”는 생각입니다. 전혀 그렇지 않습니다. 증여도 세금이 나옵니다. 그것도 금액이 크면 상당히 많이 나옵니다. 자녀가 증여세를 낼 돈이 있어야 하고, 증여받은 뒤 취득세도 고려해야 합니다. 여기에 나중에 그 집을 팔 때의 양도세까지 연결됩니다.

그래서 증여는 단순한 절세가 아니라 가족 전체의 자산 이전 전략으로 봐야 합니다. 부모 입장에서는 양도세를 줄이는 것처럼 보여도, 자녀 입장에서는 증여세 납부 부담과 향후 세금 부담이 생깁니다. 자녀가 이미 집을 가지고 있다면 주택 수 문제도 생길 수 있습니다. 청약, 대출, 취득세, 종부세, 양도세에 모두 영향을 줄 수 있습니다.

무주택자 입장에서는 이 흐름이 조금 답답하게 느껴질 수 있습니다. 다주택자가 세금 때문에 매물을 내놓을 줄 알았는데, 실제로는 증여나 보유를 선택하면 시장에 나오는 물건이 줄어들기 때문입니다. 좋은 입지의 집은 가족 안에서 이전되고, 일반 매수자는 매물을 구하기 더 어려워질 수 있습니다.

이것은 집값에도 영향을 줄 수 있습니다. 매물이 줄어들면 가격이 쉽게 내려가지 않을 가능성이 있습니다. 특히 실수요가 탄탄한 지역에서는 매물이 적어도 대기 수요가 계속 존재합니다. 다만 매물이 줄었다고 해서 무조건 가격이 오른다고 단정할 수는 없습니다. 매수자가 감당할 수 있는 가격을 넘어서면 거래는 줄어듭니다.

결국 시장은 매도자의 버티기와 매수자의 구매력 사이에서 결정될 것입니다. 다주택자는 세금 때문에 안 팔고 버틸 수 있습니다. 하지만 매수자는 대출 규제와 높은 집값 때문에 쉽게 따라가기 어렵습니다. 이 둘이 충돌하면 거래량이 줄어드는 장이 나타날 수 있습니다.

개인적으로는 5월 10일 이후 시장에서 가장 중요한 지표는 매물 수와 거래량이라고 봅니다. 증여가 늘고 매물이 줄어드는지, 실제 거래가 얼마나 유지되는지, 호가만 오르는지 실거래가도 따라오는지를 봐야 합니다. 호가 상승만으로 시장이 강하다고 볼 수는 없습니다. 실제 거래가 찍혀야 시장의 힘을 확인할 수 있습니다.

이번 이슈는 다주택자에게도 중요한 고민을 던집니다. 팔지, 증여할지, 보유할지의 선택입니다. 그런데 이 선택은 단순히 세금만 보고 결정하면 안 됩니다. 보유세 부담, 임대 수익, 자녀의 세금 납부 능력, 향후 부동산 가격 전망, 가족 간 분쟁 가능성까지 함께 봐야 합니다.

특히 자녀가 증여세를 낼 수 있는지가 현실적인 문제입니다. 고가주택 증여는 자녀가 10억원이 넘는 증여세를 낼 여력이 있어야 가능한 경우도 있습니다. 세금 낼 돈이 없는데 집만 넘겨받으면 오히려 자금 조달 문제가 생깁니다. 증여세를 부모가 대신 내주면 또 다른 증여 문제가 생길 수 있습니다.

부담부증여도 마찬가지입니다. 전세보증금이나 대출을 자녀가 승계한다고 해도, 그 채무를 실제로 감당할 수 있어야 합니다. 단순히 서류상으로 넘기는 것이 아니라, 앞으로 이자나 보증금 반환 책임을 자녀가 지게 됩니다. 부동산 자산을 받는다는 것은 권리만 받는 것이 아니라 의무도 함께 받는다는 뜻입니다.

앞으로 고가주택 시장은 점점 더 일반 매매보다 증여와 보유 전략이 중요해질 수 있습니다. 특히 강남권, 잠실, 용산, 목동, 성수처럼 장기 보유 선호가 강한 지역은 매도보다 가족 간 이전을 선택하는 사례가 늘어날 가능성이 있습니다. 이 경우 시장에 나오는 매물은 줄고, 거래 가능한 물건은 더 희소해질 수 있습니다.

하지만 이것이 모두에게 좋은 흐름은 아닙니다. 자산가 집안은 증여를 통해 고가주택을 다음 세대로 넘길 수 있지만, 무주택자는 시장에서 매물을 구하기 더 어려워질 수 있습니다. 부동산 자산 격차가 세대 간 이전을 통해 더 굳어질 가능성도 있습니다. 이번 세금 이슈가 단순히 다주택자만의 문제가 아니라 사회적 자산 격차 문제와도 연결되는 이유입니다.

정책 측면에서도 고민이 큽니다. 세금을 무겁게 하면 매물이 나올 것 같지만, 실제로는 증여나 버티기가 늘어날 수 있습니다. 세금을 낮추면 다주택자에게 혜택을 준다는 비판이 나올 수 있습니다. 어떤 정책이든 시장 참여자들은 자신에게 유리한 선택지를 찾기 때문에 정책 효과는 예상보다 복잡하게 나타납니다.

그래서 부동산을 공부할 때는 정책의 의도보다 시장의 반응을 봐야 합니다. 정부가 “매물을 유도하겠다”고 해도 다주택자가 정말 팔지, 아니면 증여할지, 보유할지는 별개의 문제입니다. 이번 사례처럼 양도세가 증여세보다 더 커지는 구조가 나오면 시장은 매도보다 증여로 기울 수 있습니다.

무주택자가 이 이슈를 볼 때는 두 가지를 기억하면 좋습니다. 첫째, 세금 부담이 커진다고 급매가 무조건 쏟아지는 것은 아닙니다. 둘째, 매물이 줄어든다고 무조건 추격 매수해야 하는 것도 아닙니다. 중요한 것은 내가 관심 있는 지역의 실제 매물, 실거래가, 전세가, 거래량입니다.

다주택자는 반드시 전문가 상담이 필요합니다. 양도, 증여, 부담부증여는 계산이 복잡하고, 한 번 실행하면 되돌리기 어렵습니다. 특히 고가주택은 세금 단위가 수억원에서 십수억원까지 갈 수 있기 때문에 작은 판단 차이가 큰 결과를 만들 수 있습니다. 인터넷 사례만 보고 결정하기에는 위험합니다.

이번 잠실엘스 사례는 단순한 세금 계산 사례가 아닙니다. 앞으로 서울 고가주택 시장이 어떻게 움직일지 보여주는 상징적인 장면입니다. 팔면 세금이 너무 크고, 증여하면 부담이 조금 줄어드는 구조가 생긴다면, 시장에는 매도보다 증여가 늘어날 수 있습니다. 그 결과 매물 잠김과 거래 감소가 나타날 가능성도 있습니다.

정리하면, 양도세 중과 재개 이후 다주택자의 선택지는 더 복잡해집니다. 매도하면 세금이 크고, 증여하면 증여세와 자금 출처 문제가 생기고, 보유하면 보유세와 정책 리스크를 감당해야 합니다. 어느 하나 쉬운 선택은 없습니다.

하지만 분명한 것은 있습니다. 서울 고가주택 보유자들은 세금 때문에 무조건 싸게 팔기보다, 증여와 보유를 포함한 여러 선택지를 고민하고 있다는 점입니다. 이 흐름은 앞으로 서울 아파트 매물 수와 가격 흐름에 적지 않은 영향을 줄 수 있습니다.

부동산 시장은 세금 하나로만 움직이지 않습니다. 하지만 세금이 사람의 선택을 바꾸고, 그 선택이 매물과 거래량을 바꾸고, 결국 가격 흐름에 영향을 줍니다. 이번 양도세와 증여 이슈를 볼 때도 단순히 “세금이 많다”로 끝내지 말고, 그로 인해 시장 참여자들이 어떤 행동을 하게 될지를 봐야 합니다.

앞으로 5월 이후 시장에서는 증여 건수, 매물 감소, 거래량 변화, 고가주택 호가 흐름을 함께 봐야 합니다. 급매가 사라지고 증여가 늘어난다면 시장은 한동안 조용하지만 단단한 버티기 장세로 갈 수 있습니다. 반대로 매수세가 따라오지 못하면 거래절벽이 길어질 수도 있습니다.

결국 이번 이슈의 핵심은 이것입니다. 다주택자에게 집은 단순히 팔고 끝낼 물건이 아니라, 세금과 가족 자산 이전이 얽힌 자산입니다. 그래서 양도세 중과 이후 시장은 매매보다 증여와 보유 전략이 더 중요한 변수가 될 가능성이 큽니다.

 

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