집값 하락 이야기 많은데…신당 재개발 현장은 분위기가 달랐다

 

요즘 부동산 시장 분위기를 보면 대부분의 뉴스가 비슷한 흐름입니다. 집값이 내려갔다, 거래가 줄었다, 매물이 늘었다는 이야기들이 반복됩니다. 특히 서울 아파트 시장도 예전처럼 무조건 오르는 분위기라기보다는 눈치 보기 장세에 가까워 보입니다. 그런데 이런 분위기 속에서도 흥미로운 장면이 하나 있습니다. 바로 재개발·재건축 시장입니다. 시장 전체는 조용한데, 정비사업 현장에서는 여전히 사업성 이야기와 프리미엄 이야기가 나오고 있기 때문입니다. 최근 서울 중구 신당동 재개발 현장을 보면 이런 분위기를 조금 더 실감하게 됩니다. 개인적으로는 지금 같은 시장 분위기 속에서도 이런 이야기가 계속 나온다는 점이 꽤 인상적으로 느껴졌습니다.

서울 중구 신당동에서는 현재 여러 재개발 사업이 동시에 진행되고 있습니다. 특히 그중에서도 가장 속도가 빠른 곳이 바로 신당8구역입니다. 이곳은 이미 주민 이주가 완료됐고 현재는 철거 작업이 진행되고 있는 상황입니다. 재개발 사업에서 이주와 철거 단계까지 왔다는 것은 사업이 상당히 진행됐다는 의미이기도 합니다. 신당8구역은 포스코이앤씨가 시공을 맡아 하이엔드 브랜드 단지로 개발될 예정이며 지상 29층, 총 1159가구 규모의 아파트 단지로 조성될 계획입니다. 임대주택도 포함되어 있지만 전체적으로는 꽤 규모 있는 단지가 만들어질 것으로 보입니다.

입지 역시 생각보다 괜찮다는 평가가 많습니다. 신당동 재개발 지역은 서울 중심부와의 접근성이 좋은 편입니다. 광화문이나 여의도 같은 주요 업무지구는 물론 강남까지도 대중교통으로 30분 안에 이동할 수 있는 위치입니다. 특히 청구역을 중심으로 지하철 2호선, 3호선, 5호선, 6호선 등 여러 노선을 이용할 수 있는 교통 환경도 장점으로 꼽힙니다. 여기에 청구초등학교가 단지 바로 옆에 있어 이른바 ‘초품아’ 단지라는 점도 눈에 띕니다. 학군을 중요하게 보는 맞벌이 가구들에게는 충분히 매력적인 요소가 될 수 있다는 평가도 나옵니다.

이 지역이 흥미로운 이유는 또 하나 있습니다. 바로 재개발 사업이 진행되면서 조합원 물건에 붙는 프리미엄입니다. 신당10구역의 경우 최근 조합원 매물 프리미엄이 최대 7억~8억 수준까지 올라왔다는 이야기가 나옵니다. 지난해만 해도 약 5억 정도였던 프리미엄이 몇 달 사이에 더 올라온 것입니다. 보통 시장이 상승 분위기일 때는 이런 프리미엄 상승이 크게 놀라운 일이 아닐 수도 있습니다. 하지만 지금처럼 시장 전체가 조심스러운 분위기일 때 이런 숫자가 나온다는 점은 개인적으로 꽤 흥미롭게 느껴집니다.

물론 이런 현상이 단순히 투기적인 수요 때문이라고만 보기는 어려울 것 같습니다. 신당 재개발 지역은 입지 측면에서 꽤 매력적인 요소를 가지고 있기 때문입니다. 왕십리와 행당동, 금호동 일대에는 이미 대규모 아파트 단지가 형성되어 있고 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 학원가나 상업시설도 어느 정도 형성되어 있는 지역입니다. 여기에 신당 재개발이 완성되면 이 지역이 하나의 새로운 주거 벨트를 형성할 가능성도 있습니다. 이런 점 때문에 일부 투자자나 실수요자들이 미리 물건을 확보하려는 움직임이 나타나는 것으로 보입니다.

또 하나 눈여겨볼 부분은 신당 일대가 단순히 한 구역만 개발되는 것이 아니라 여러 구역이 동시에 움직이고 있다는 점입니다. 신당8구역이 가장 빠르게 진행되고 있지만 신당10구역 역시 신속통합기획 사업으로 진행되며 속도를 내고 있습니다. 신당13구역도 현재 동의서를 모으는 단계에 들어갔고 신당9구역은 남산 고도제한 완화 이후 사업성이 개선되며 다시 관심을 받고 있습니다. 이런 여러 구역의 개발이 이어진다면 결국 신당 일대 전체가 상당히 큰 변화를 겪게 될 가능성도 있습니다.

개인적으로는 이런 모습을 보면서 부동산 시장의 특징이 다시 한번 느껴졌습니다. 시장 전체 분위기와 특정 지역의 움직임이 항상 같은 방향으로 가는 것은 아니라는 점입니다. 지금처럼 집값 하락이나 거래 감소 이야기가 많은 시기에도 어떤 지역에서는 여전히 미래 가치 이야기가 나오고 있습니다. 특히 재개발이나 재건축 같은 정비사업은 지금의 시장 상황보다는 몇 년 뒤를 보고 움직이는 경우가 많기 때문에 이런 현상이 나타나는 것 같습니다.

또 하나 생각하게 되는 점은 결국 부동산 시장에서도 시간의 관점이 중요하다는 것입니다. 지금 당장의 시장 분위기만 보면 조심스러운 흐름이지만 정비사업은 보통 5년, 10년 이상의 시간을 두고 진행됩니다. 그렇기 때문에 지금 가격이 오르느냐 내리느냐보다 해당 지역이 장기적으로 어떤 모습으로 변할 것인지가 더 중요하게 작용할 수도 있습니다. 신당 재개발 역시 그런 관점에서 바라보는 사람들이 적지 않은 것 같습니다.

물론 모든 재개발 사업이 성공적으로 진행되는 것은 아닙니다. 사업이 길어지거나 예상보다 사업성이 낮아지는 경우도 있습니다. 또 시장 상황이 변하면 투자 수요 역시 달라질 수 있습니다. 그렇기 때문에 재개발 물건을 바라볼 때는 단순히 프리미엄 숫자만 보고 판단하기보다는 사업 진행 속도와 입지, 주변 시세 등을 함께 살펴보는 것이 중요합니다.

그럼에도 불구하고 요즘 같은 시장 분위기 속에서 신당 재개발 이야기를 보면 한 가지 생각이 듭니다. 부동산 시장은 항상 한 방향으로만 움직이지는 않는다는 점입니다. 전체 시장이 조용할 때도 특정 지역에서는 새로운 이야기가 나오고 있습니다. 지금처럼 하락이나 조정 이야기가 많은 시기에도 재개발 사업성이나 미래 가치 이야기가 계속 등장하는 모습을 보면 부동산 시장이 참 흥미롭다는 생각이 들기도 합니다. 앞으로 신당 재개발이 실제로 어떤 모습으로 완성될지 지켜보는 것도 꽤 재미있는 관전 포인트가 될 것 같습니다.

 

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