강남 거래 줄고 구리·동탄 신고가…수도권 부동산 흐름 바뀌었다

 

강남 집값이 주춤하는 사이 구리와 동탄 같은 비규제지역으로 수요가 몰리고 있다는 이야기가 최근 부동산 시장에서 계속 나오고 있습니다. 겉으로 보면 단순히 특정 지역의 집값이 오르고 내리는 문제처럼 보일 수 있지만, 조금만 시장을 들여다보면 지금 나타나는 흐름은 매우 전형적인 규제 이후 시장 이동 현상에 가깝다는 생각이 듭니다. 부동산 시장은 늘 그렇듯 한 방향을 막으면 다른 방향으로 움직입니다. 정부 정책이 시장을 멈추게 만드는 경우는 많지 않고, 대부분의 경우 수요의 방향을 바꾸는 역할을 하게 됩니다. 지금 구리와 동탄에서 나타나는 거래 증가 역시 그런 맥락에서 이해하는 것이 더 자연스러워 보입니다.

최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 정부의 10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래량은 이전보다 약 25% 정도 감소했습니다. 과천, 하남, 안양 동안구 같은 수도권 규제지역 역시 거래량이 크게 줄었습니다. 이런 현상은 사실 크게 놀라운 일은 아닙니다. 규제지역에서는 대출이 제한되고 갭투자가 사실상 막히기 때문에 시장 참여자 입장에서는 선택지가 좁아지기 때문입니다. 특히 최근에는 대출 규제가 동시에 여러 단계로 적용되면서 자금 여력이 충분하지 않은 실수요자나 투자자는 서울 핵심 지역으로 들어오기 더욱 어려워졌습니다. 결국 시장에서는 자연스럽게 “그럼 어디로 가야 할까”라는 질문이 생기게 됩니다.

그 질문에 대한 현실적인 답이 바로 비규제지역입니다. 실제 거래 데이터를 보면 구리, 동탄, 용인 기흥, 군포 등 규제가 상대적으로 약한 지역에서는 거래량이 크게 늘었습니다. 구리는 거래량이 두 배 이상 늘었고 동탄 역시 비슷한 수준의 증가를 보였습니다. 시장에서는 이런 현상을 흔히 ‘풍선효과’라고 부르지만, 개인적으로는 이 표현이 조금 단순하게 들리기도 합니다. 풍선효과라는 말은 마치 예상하지 못한 현상이 갑자기 발생한 것처럼 느껴지지만 사실은 매번 반복되는 시장의 자연스러운 반응이기 때문입니다. 규제가 강해질수록 수요는 사라지기보다 이동하는 경우가 훨씬 많습니다.

특히 지금과 같은 시장에서는 실수요자의 이동이 더 크게 나타나는 것 같습니다. 서울 아파트 가격이 이미 20억, 30억을 넘어가는 상황에서 많은 사람들에게 현실적인 선택지는 10억 안팎의 수도권 아파트일 수밖에 없습니다. 신혼부부나 자녀 독립으로 가구가 분화되는 경우에는 가격 접근성이 무엇보다 중요합니다. 대출이 어느 정도 가능하고 전세를 활용할 수 있는 지역이라면 자연스럽게 관심이 몰리게 됩니다. 결국 구리나 동탄 같은 지역이 주목받는 이유도 단순히 규제가 없어서라기보다 가격 접근성과 금융 조건이 동시에 맞아떨어졌기 때문이라고 보는 것이 더 맞을 것 같습니다.

이렇게 수요가 몰리기 시작하면 거래량뿐 아니라 가격도 움직이기 시작합니다. 실제로 최근 동탄에서는 몇 주 연속 상승률이 확대되는 흐름이 나타났고, 구리 역시 올해 들어 상승률이 높은 편입니다. 신고가 거래도 이어지고 있습니다. 동탄의 한 아파트는 1년 사이에 3억 원 이상 상승했고, 구리에서도 최고가 거래가 다시 등장했습니다. 이런 흐름을 보면 시장이 완전히 식었다고 말하기는 어렵습니다. 단지 수요가 이동했을 뿐이라는 표현이 더 정확해 보입니다.

다만 이런 상황을 바라볼 때 한 가지 생각해볼 부분도 있습니다. 시장이 움직이는 이유가 규제 때문이라면, 그 규제가 다시 확대되거나 방향이 바뀔 가능성도 항상 존재합니다. 과거에도 특정 지역이 상승하면 그 지역이 다시 규제 대상이 되는 일이 반복되었습니다. 그래서 지금 비규제지역 상승 흐름이 이어질 수는 있지만, 그것이 장기적으로 안정적인 상승이라고 단정하기는 어렵습니다. 시장에서는 늘 정책 변수와 금리 변수가 함께 작용하기 때문입니다.

또 하나 흥미로운 점은 최근 시장 분위기가 몇 년 전과는 조금 다르다는 것입니다. 과거 상승장에서는 “지금 사지 않으면 영원히 못 산다”는 분위기가 강했습니다. 흔히 말하는 FOMO 심리가 시장을 움직였습니다. 그런데 지금은 오히려 “더 좋은 매물이 더 싸게 나올 수도 있다”는 FOBO 심리가 동시에 존재합니다. 그래서 어떤 지역에서는 거래가 줄고, 또 다른 지역에서는 거래가 늘어나는 양극화된 흐름이 나타나는 것 같습니다.

결국 지금 시장을 바라볼 때 중요한 것은 특정 지역이 오르느냐 내리느냐만 보는 것이 아니라 수요가 어디로 이동하고 있는지를 읽는 것이라고 생각합니다. 규제가 강화된 지역에서는 거래가 줄어들고, 규제가 약한 지역에서는 거래가 늘어나는 현상은 앞으로도 반복될 가능성이 높습니다. 다만 이런 흐름을 단순히 “이 지역이 뜬다”는 식으로 해석하기보다는 왜 그런 현상이 나타나는지 구조적으로 이해하는 것이 더 중요합니다.

지금 구리와 동탄의 움직임 역시 그런 관점에서 바라볼 필요가 있습니다. 시장의 방향이 완전히 바뀌었다기보다 수요가 잠시 다른 곳으로 이동하고 있는 과정일 가능성도 충분히 있기 때문입니다. 부동산 시장은 늘 단순하지 않습니다. 한쪽에서는 거래가 얼어붙고, 다른 한쪽에서는 신고가가 나오기도 합니다. 그래서 지금 시장을 한 문장으로 정리하기는 어렵지만, 최소한 한 가지는 분명해 보입니다. 규제가 강해질수록 시장은 멈추기보다 다른 길을 찾는 방식으로 움직인다는 사실입니다.

이런 흐름을 이해하고 시장을 바라본다면 지금 나타나는 변화도 조금 더 차분하게 해석할 수 있을 것 같습니다. 부동산 시장은 늘 단기적인 뉴스보다 수요와 정책, 금융 조건이 만들어내는 큰 흐름 속에서 움직이기 때문입니다.

 

 

 

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