“팔 바엔 자식 준다”…강남 아파트 증여 급증, 부동산 시장이 보내는 신호

 

 

최근 부동산 시장에서 흥미로운 흐름이 하나 나타나고 있습니다. 바로 서울 아파트 증여가 빠르게 늘고 있다는 점입니다. 특히 강남·서초·송파 등 이른바 강남3구에서 증여 사례가 눈에 띄게 증가하고 있습니다. 표면적으로 보면 단순히 자녀에게 집을 물려주는 현상처럼 보일 수 있지만, 조금 더 깊이 들여다보면 현재 부동산 시장의 분위기와 투자 심리가 그대로 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

핵심 배경은 하나입니다. 바로 다주택자 양도세 중과 유예 종료입니다. 정부가 2026년 5월 9일부터 양도세 중과를 다시 시행하겠다는 방침을 분명히 하면서 다주택자들은 매도와 보유, 그리고 증여 사이에서 다양한 선택지를 고민하고 있는 상황입니다. 그리고 그 과정에서 예상보다 빠르게 늘고 있는 선택지가 바로 ‘증여’입니다.

최근 법원등기정보광장 자료에 따르면 지난달 서울에서 아파트를 포함한 집합건물 증여는 총 901건으로 집계됐습니다. 이는 1년 전 같은 기간 514건과 비교하면 거의 두 배 가까이 증가한 수준입니다. 특히 강남3구에서 이러한 움직임이 더 뚜렷하게 나타났습니다. 강남구 증여 건수는 41건에서 87건으로 두 배 이상 증가했고, 서초구 역시 32건에서 62건으로 크게 늘었습니다. 송파구 또한 36건에서 56건으로 증가했습니다. 숫자만 놓고 보면 단순한 증가처럼 보일 수 있지만, 강남권 고가 아파트라는 특성을 고려하면 시장의 심리가 분명히 반영된 흐름이라고 볼 수 있습니다.

이 현상이 나타나는 이유는 비교적 명확합니다. 다주택자가 집을 팔 경우 양도세 부담이 매우 커지기 때문입니다. 양도세 중과가 적용되면 세율이 크게 올라가면서 실제로 손에 쥐는 금액이 예상보다 많이 줄어들 수 있습니다. 특히 오랜 기간 보유한 아파트일수록 양도차익이 큰 경우가 많기 때문에 세금 부담 역시 상당한 수준이 됩니다. 이런 상황에서 일부 집주인들은 “차라리 팔아서 세금을 내느니 자녀에게 물려주겠다”는 선택을 하게 됩니다. 실제로 최근 증여 신청자의 연령대를 보면 이러한 흐름이 더 분명하게 나타납니다. 강남구의 경우 증여 신청자 가운데 절반 이상이 70대였고, 서초구 역시 증여인의 약 80%가 60대 이상이었습니다. 결국 은퇴 세대가 자녀 세대로 자산을 이전하는 흐름이 강화되고 있는 것입니다.

흥미로운 점은 집을 받는 수증인의 연령대입니다. 대부분 40대와 50대가 중심을 이루고 있습니다. 즉 지금 나타나는 증여 흐름은 단순한 가족 간 자산 이전이라기보다 부동산 자산의 세대 이동이라는 의미도 함께 가지고 있습니다. 부모 세대가 보유한 강남 아파트가 자녀 세대로 넘어가는 구조가 만들어지고 있는 셈입니다. 이 흐름이 계속된다면 장기적으로 강남 부동산 시장의 소유 구조 역시 조금씩 변화할 가능성도 있습니다.

하지만 모든 집주인이 증여를 선택하는 것은 아닙니다. 증여 역시 세금이 적지 않기 때문입니다. 그래서 일부 집주인들은 여전히 매도를 고민하고 있습니다. 실제로 서울 아파트 매물은 빠르게 늘고 있습니다. 최근 기준으로 서울 아파트 매매 물건은 약 7만4000건 수준까지 증가했는데, 이는 한 달 전보다 약 1만5000건 가까이 늘어난 수치입니다. 양도세 중과 시행 시점이 가까워지면서 일부 집주인들이 매도에 나선 영향이 반영된 결과라고 볼 수 있습니다.

이처럼 현재 시장에서는 세 가지 선택지가 동시에 나타나고 있습니다. 첫째는 세금을 감수하고 매도하는 경우입니다. 둘째는 장기 보유를 선택하는 경우입니다. 그리고 셋째가 바로 자녀에게 증여하는 방식입니다. 각자의 상황에 따라 전략이 달라지는 것입니다. 어떤 사람은 세금을 줄이기 위해 급매로 매도하고, 어떤 사람은 세금을 감수하더라도 자산을 보유하며, 또 어떤 사람은 아예 다음 세대로 자산을 이전하는 선택을 합니다.

개인적으로는 이번 증여 증가 흐름을 단순한 세금 회피 전략으로만 보기는 어렵다고 생각합니다. 강남 아파트의 경우 많은 집주인들이 장기적으로 가격 상승 가능성을 여전히 높게 보고 있기 때문입니다. 만약 가격이 더 오를 것이라고 생각한다면 굳이 지금 팔 이유가 없기 때문입니다. 이런 심리가 작용하면서 “매도 대신 증여”라는 선택이 늘어나는 것입니다. 실제로 시장에서는 강남 핵심 지역 아파트에 대한 장기적인 기대감이 여전히 강하게 존재합니다.

다만 이런 흐름이 앞으로 계속 이어질지는 정책과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 양도세 중과 시행 이후 매물이 더 늘어날 수도 있고, 반대로 매물이 줄어들며 시장이 다시 잠기는 현상이 나타날 수도 있습니다. 과거 부동산 시장에서도 세금 정책 변화에 따라 거래량과 매물이 크게 움직였던 사례는 많습니다. 결국 지금 나타나는 증여 증가 역시 하나의 흐름일 뿐, 앞으로 시장이 어떤 방향으로 움직일지는 조금 더 지켜볼 필요가 있습니다.

분명한 것은 지금 부동산 시장이 단순히 “오른다, 내린다”로 설명하기 어려운 상황이라는 점입니다. 어떤 집주인은 급매로 매도를 선택하고, 어떤 집주인은 증여를 선택하며, 또 어떤 집주인은 시장을 지켜보며 버티는 전략을 택합니다. 이런 다양한 선택이 동시에 나타나는 시기가 바로 지금입니다. 그래서 최근 시장을 보면 가격만 보는 것보다 집주인들이 어떤 선택을 하고 있는지를 함께 살펴보는 것이 더 중요한 시기라는 생각이 듭니다.

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