분담금 대신 20억 돌려받는다?…강동구 상일동 재건축 화제

 

서울 재건축 시장을 보면 대부분의 단지에서 공통적으로 나오는 이야기가 있습니다. 바로 “분담금이 얼마나 나오느냐”입니다. 최근 강남이나 목동, 여의도 등 주요 재건축 단지에서도 조합원 분담금이 수억원에서 많게는 10억원 이상까지 예상된다는 이야기가 나오면서 재건축 사업의 부담이 점점 커지고 있다는 평가도 있습니다. 그런데 최근 서울 강동구 상일동의 한 고급 빌라촌 재건축 계획을 보면서 개인적으로 꽤 흥미로운 생각이 들었습니다. 대부분의 재건축이 추가 부담금 문제로 고민하는 상황에서 이곳은 오히려 조합원이 돈을 돌려받을 수 있다는 분석이 나오고 있기 때문입니다.

강동구 상일동 일대에는 대림빌라, 삼성빌라, 상일우성타운, 현대빌라, 효성빌라 등 5개 빌라 단지가 모여 있습니다. 이 단지들은 1980년대 후반에서 1990년대 초반에 지어진 오래된 빌라들이지만 입지 자체는 꽤 좋은 편입니다. 그동안 각 단지별로 재건축을 추진하려는 움직임은 있었지만 사업이 크게 진전되지 못했던 것으로 알려져 있습니다. 하지만 최근에는 5개 단지를 하나로 묶는 통합 재건축 방식이 추진되면서 사업이 다시 속도를 내고 있습니다. 현재 정비계획 공람 절차가 진행되고 있으며 향후 정비구역 지정 신청도 이어질 것으로 보입니다.

제가 이 사례를 보면서 가장 눈에 띄었던 부분은 역시 사업성입니다. 보통 재건축 이야기가 나오면 많은 사람들이 “조합원이 돈을 얼마나 더 내야 하는가”에 먼저 관심을 가집니다. 그런데 상일동 빌라촌의 경우는 이야기가 조금 다릅니다. 일부 조합원의 경우 수억원에서 많게는 수십억원 수준의 환급금이 발생할 수 있다는 분석이 나오고 있기 때문입니다. 예를 들어 기존 전용 173㎡를 보유한 조합원이 재건축 후 전용 84㎡로 이동할 경우 약 15억원 정도를 돌려받을 수 있다는 전망도 있습니다. 또 더 큰 평형을 유지하더라도 일정 금액을 환급받을 수 있다는 분석이 나오고 있습니다. 이런 구조를 보면 일반적인 재건축 사업과는 상당히 다른 모습이라는 생각이 듭니다.

왜 이런 일이 가능할까 생각해보면 결국 핵심은 대지지분입니다. 재건축을 공부하다 보면 가장 중요하게 나오는 개념 중 하나가 바로 대지지분입니다. 쉽게 말해 각 세대가 얼마나 넓은 땅을 가지고 있는지가 재건축 사업성을 크게 좌우합니다. 상일동 빌라촌은 용적률이 약 90% 수준으로 상당히 낮은 편이고 대지지분율도 높은 편입니다. 즉 현재 건물이 차지하는 면적 대비 개발할 수 있는 여지가 상당히 많다는 의미입니다. 이런 조건에서는 재건축을 통해 만들어지는 추가 가치가 커질 가능성이 있습니다. 그래서 조합원 입장에서는 분담금 부담이 낮거나 오히려 환급 구조가 나올 수도 있는 것입니다.

개인적으로 이 사례를 보면서 다시 한번 느낀 것은 재건축을 볼 때 단순히 아파트인지 빌라인지만으로 판단하기는 어렵다는 점입니다. 많은 사람들이 “빌라는 투자 가치가 떨어진다”는 생각을 가지고 있는 경우도 있지만 사실 중요한 것은 입지와 대지지분입니다. 서울에서도 오래된 빌라 지역이 재개발이나 재건축을 통해 큰 가치를 만들어낸 사례는 꽤 많습니다. 상일동 사례 역시 그런 흐름 속에서 이해해 볼 수 있는 사례가 아닐까 생각됩니다.

입지 역시 생각보다 괜찮다는 평가가 나옵니다. 상일동은 강동구에서도 비교적 주거 환경이 좋은 지역으로 꼽힙니다. 주변에 한영중, 한영고, 한영외고 등 학군이 밀집해 있는 지역이기도 합니다. 또 산과 공원이 가까운 이른바 숲세권 입지라는 평가도 있습니다. 여기에 추가로 기대되는 요소가 바로 지하철 9호선 연장입니다. 현재 진행 중인 9호선 4단계 연장이 완료되면 이 지역에 한영외고역이 신설될 예정입니다. 교통 접근성이 개선될 경우 지역 가치에도 영향을 줄 가능성이 있습니다. 이런 요소들을 종합적으로 보면 상일동 빌라촌 재건축이 시장에서 관심을 받는 이유도 어느 정도 이해가 됩니다.

다만 한 가지 생각해볼 점도 있습니다. 재건축 사업은 언제나 변수와 시간이 많다는 점입니다. 정비구역 지정부터 사업시행인가, 관리처분인가까지 여러 절차를 거쳐야 하고 그 과정에서 사업성이 바뀌는 경우도 적지 않습니다. 현재 나오는 환급금 규모 역시 어디까지나 추정치이기 때문에 실제 사업이 진행되는 과정에서 변동이 생길 가능성도 충분히 있습니다. 또 분양가나 시장 상황에 따라 사업성이 달라질 수도 있습니다.

그래서 개인적으로는 이런 사례를 볼 때 “대박 재건축”이라는 식으로 단정하기보다는 재건축 사업 구조를 이해하는 하나의 사례로 보는 것이 더 좋지 않을까 생각합니다. 결국 재건축은 입지, 대지지분, 용적률, 사업 방식 등 여러 요소가 함께 맞아떨어질 때 사업성이 좋아질 수 있습니다. 상일동 빌라촌 역시 그런 조건이 어느 정도 갖춰져 있기 때문에 관심을 받는 것 같습니다.

최근 서울 재건축 시장을 보면 분담금 부담 때문에 사업성이 흔들리는 단지도 많습니다. 그런 흐름 속에서 상일동처럼 오히려 환급 구조가 나오는 재건축 사례가 등장했다는 점은 꽤 흥미로운 변화라고 생각됩니다. 앞으로 실제 정비구역 지정과 사업 진행 과정이 어떻게 이어질지 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. 개인적으로도 이런 사례를 보면서 재건축 시장을 바라보는 시각을 조금 더 넓게 가져볼 필요가 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

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