마곡엠밸리 20억 근접…지금 마곡지구 부동산 분위기

 

최근 서울 부동산 시장 이야기를 들으면 분위기가 꽤 복잡합니다. 어떤 사람은 집값이 떨어질 것 같다고 이야기하고, 또 어떤 사람은 여전히 버티는 시장이라고 말합니다. 그런데 요즘 마곡지구 아파트 흐름을 보면 개인적으로는 “아, 지금 시장이 이런 상태구나” 하는 생각이 들 때가 많습니다. 거래는 많지 않은데 가격은 쉽게 내려가지 않는 모습이기 때문입니다. 서울 부동산 시장 전체가 지금 딱 이런 모습이 아닐까 싶습니다.

최근 국토교통부 실거래가 자료를 보면 마곡지구 대표 아파트로 알려진 마곡엠밸리7단지 전용 84㎡가 약 19억8500만원에 거래됐습니다. 지난해 9월 약 18억3000만원에 거래됐던 것과 비교하면 몇 달 사이 약 1억5000만원 정도 오른 가격입니다. 시장이 조용하다고 하지만 일부 단지는 여전히 가격이 움직이고 있다는 뜻이기도 합니다. 물론 이 가격을 보고 “마곡 집값이 폭등한다” 이렇게 말하기는 어렵습니다. 하지만 적어도 쉽게 가격이 무너지는 시장은 아니라는 생각은 듭니다.

흥미로운 부분은 현재 시장 분위기입니다. 현지 부동산 이야기를 들어보면 매수자는 조금 더 기다리려는 분위기이고 집주인은 가격을 낮출 생각이 많지 않은 것 같다고 합니다. 실제로 마곡엠밸리7단지 전용 84㎡ 호가는 약 22억원 수준이라고 합니다. 최근 거래가보다 약 2억원 정도 높은 가격입니다. 그런데 이 가격이 높다고 해서 집주인이 급하게 가격을 낮추는 모습은 거의 보이지 않는다고 합니다. 오히려 “이 가격에 안 팔리면 그냥 들고 간다”는 분위기가 있다는 이야기도 들립니다.

이 모습을 보면서 개인적으로는 요즘 서울 아파트 시장의 특징이 그대로 드러나는 것 같다는 생각이 들었습니다. 예전처럼 거래가 활발하게 이루어지는 시장도 아니고 그렇다고 가격이 급격히 떨어지는 시장도 아닙니다. 매수자는 가격이 조금 더 내려오길 기다리고 있고 매도자는 지금 가격을 쉽게 포기하지 않는 상황입니다. 이렇게 되면 자연스럽게 거래가 줄어들 수밖에 없습니다. 시장이 잠시 멈춘 것처럼 보이기도 합니다.

마곡지구 아파트가 주목받는 이유는 여러 가지가 있습니다. 우선 입지 자체가 상당히 좋은 편입니다. 마곡나루역에는 지하철 9호선과 공항철도가 지나고 마곡역에는 5호선이 있습니다. 이런 교통 환경은 서울에서도 쉽게 찾기 어려운 장점입니다. 여기에 마곡지구는 업무지구 성격도 강합니다. LG그룹을 비롯해 여러 대기업들이 마곡지구로 이전하면서 직주근접 수요도 계속 늘어나고 있습니다. 실제로 마곡지구 아파트를 찾는 사람들 가운데 상당수는 마곡 산업단지에서 일하는 직장인이라는 이야기도 있습니다.

또 하나 흥미로운 점은 대장 아파트 가격이 올라가면 주변 단지로 수요가 이동하는 흐름입니다. 예를 들어 마곡엠밸리7단지 가격이 높아지면서 상대적으로 가격 부담이 덜한 단지로 수요가 이동하는 모습이 나타나고 있습니다. 실제로 마곡힐스테이트 전용 84㎡는 최근 약 17억원에 거래됐습니다. 지난해 9월 약 15억원 수준에서 거래됐던 것과 비교하면 약 2억원 정도 상승한 가격입니다. 마곡엠밸리6단지도 올해 들어 17억원 수준에서 거래가 이루어졌습니다. 이런 흐름을 보면 대장 아파트 가격이 올라가면 인근 단지 가격도 따라 움직이는 전형적인 모습이 나타나는 것 같습니다.

마곡지구 집값 이야기를 하면서 빼놓을 수 없는 부분이 공급 문제입니다. 강서구는 앞으로 몇 년 동안 신규 아파트 공급이 많지 않은 지역으로 알려져 있습니다. 올해 공급 예정 물량도 약 500여 가구 정도에 불과하다고 합니다. 이후 몇 년 동안도 공급이 크게 늘어나는 계획은 많지 않은 상황입니다. 개인적으로는 이런 공급 구조가 지금 마곡지구 아파트 가격을 지탱하는 이유 가운데 하나라고 생각합니다. 부동산 시장에서는 결국 공급과 수요의 균형이 가격에 영향을 미칠 수밖에 없기 때문입니다.

마곡지구 집값 상승은 인근 정비사업에도 영향을 주고 있습니다. 마곡지구와 가까운 방화뉴타운에서는 재개발 사업으로 래미안 엘라비네 분양이 예정되어 있습니다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 약 17억에서 18억원 수준으로 예상된다는 이야기도 있습니다. 마곡지구 아파트 시세가 분양가를 정하는 기준 역할을 했다는 분석도 나오고 있습니다. 이렇게 보면 마곡지구 아파트 가격이 단순히 한 지역의 문제가 아니라 인근 지역 부동산 시장에도 영향을 주고 있다는 생각이 듭니다.

다만 지금 시장을 보면서 한 가지 느끼는 점은 “확실한 방향이 아직 보이지 않는다”는 것입니다. 집값이 크게 오를지 아니면 조금 더 조정을 받을지 누구도 확신하기 어려운 상황입니다. 정부 정책도 계속 나오고 있고 금리 상황도 여전히 변수입니다. 이런 상황에서는 매수자와 매도자 모두 쉽게 결정을 내리기 어렵습니다. 그래서인지 시장에서는 “일단 지켜보자”는 분위기가 계속 이어지고 있는 것 같습니다.

개인적으로는 지금 시장이 완전히 하락으로 가고 있다고 보기도 어렵고 그렇다고 강하게 상승하는 시장이라고 말하기도 어렵다고 생각합니다. 오히려 잠시 숨을 고르는 구간에 가까운 느낌입니다. 거래는 줄어들었지만 가격이 크게 무너지지 않는 모습을 보면 그런 생각이 더 듭니다. 결국 앞으로 마곡지구 집값 흐름은 강서구 공급 상황, 인근 재개발 사업, 그리고 서울 전체 부동산 시장 분위기에 따라 달라질 가능성이 높다고 생각합니다.

부동산 시장은 언제나 여러 변수 속에서 움직입니다. 그래서 단기적인 움직임만 보고 결론을 내리기보다는 조금 더 긴 흐름을 보는 것이 중요하다고 생각합니다. 지금 마곡지구 시장을 보면 거래는 조용하지만 가격은 쉽게 내려가지 않는 모습이 나타나고 있습니다. 이런 모습을 보면서 저는 요즘 서울 아파트 시장의 특징이 그대로 드러나는 지역 중 하나가 바로 마곡지구가 아닐까 하는 생각이 들었습니다.

 

 

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