강남 고가 아파트에서 다시 등장한 ‘집주인 대출’, 왜 이런 거래가 생겼을까

 

 

서울 강남권 고가 아파트 시장에서 다소 낯선 거래 방식이 다시 등장하고 있습니다. 집을 사는 사람이 잔금이 부족하자, 집을 파는 매도인이 부족한 돈을 빌려주는 방식입니다. 기사에서는 이를 ‘셀러 파이낸싱’이라고 설명했습니다. 쉽게 말하면 은행이 아니라 집주인이 매수자에게 일부 자금을 빌려주고, 매수자는 그 돈으로 잔금을 치른 뒤 이자를 지급하는 구조입니다. 매도인은 돈을 빌려준 대가로 해당 주택에 후순위 근저당권을 설정해 안전장치를 마련합니다.

일반적인 아파트 매매에서는 매수자가 자기 자금과 은행 대출을 활용해 잔금을 치릅니다. 그런데 최근 강남권 고가 주택은 가격 자체가 수십억 원대에 이르다 보니 대출 한도가 제한되면 실제로 필요한 현금 규모가 매우 커집니다. 특히 고가 아파트일수록 대출 규제의 영향을 크게 받습니다. 매수자는 사고 싶어도 자금 조달이 막히고, 매도자는 팔고 싶어도 잔금을 치를 수 있는 매수자를 찾기 어려워지는 상황이 생깁니다. 이 틈에서 매도인이 직접 부족한 자금을 빌려주는 특이한 거래가 나타나는 것입니다.

이런 거래가 등장한 배경에는 강남권 주택시장의 구조적인 문제가 있습니다. 강남 고가 아파트 시장은 원래 기존 주택을 팔고 더 좋은 입지로 옮겨가는 ‘갈아타기’ 수요가 중요한 역할을 해왔습니다. 하지만 대출 규제가 강해지면 유주택자의 상급지 이동이 어려워집니다. 집을 팔고 더 비싼 집으로 가려 해도 추가 자금 마련이 쉽지 않기 때문입니다. 반대로 무주택자는 규제상 거래가 가능하더라도 수십억 원의 현금을 마련해야 하는 경우가 많아 실제 진입 장벽이 높습니다.

여기에 토지거래허가제와 실거주 의무까지 겹치면 시장은 더 복잡해집니다. 전세가 껴 있는 상대적으로 저렴한 매물은 실거주 조건 때문에 매수자가 제한될 수 있고, 바로 입주할 수 있는 매물은 가격이 더 높게 형성되는 경우가 많습니다. 결국 매도자는 팔고 싶지만 살 수 있는 사람이 부족하고, 매수자는 사고 싶지만 현금이 부족한 상황이 맞물리게 됩니다. 이때 매도인이 잔금 일부를 빌려주는 방식이 거래 성사를 위한 우회적인 방법처럼 활용되는 것입니다.

기사에서 언급된 반포 일대 사례도 이런 흐름을 보여줍니다. 매수자가 잔금 일부가 부족해 계약을 망설이자, 매도인이 시중 금리 수준의 이자를 받는 조건으로 수억 원을 빌려주겠다고 제안한 것입니다. 겉으로 보면 집주인이 매수자에게 돈을 빌려주는 unusual한 장면이지만, 속을 들여다보면 고가 주택 시장에서 거래를 성사시키기 위한 현실적인 선택으로 볼 수 있습니다. 매도자는 주택을 처분해 세금 부담이나 보유 부담을 줄이고, 매수자는 부족한 자금을 메울 수 있기 때문입니다.

다만 이런 거래가 무조건 안전하다고 보기는 어렵습니다. 매도인에게 돈을 빌리는 방식도 결국은 개인 간 금전 거래입니다. 이자율, 상환 기간, 담보 설정, 연체 시 처리 방식 등이 명확하지 않으면 나중에 분쟁이 생길 수 있습니다. 특히 후순위 근저당권이 설정되는 경우 기존 대출이나 다른 권리관계와 얽힐 수 있기 때문에 계약 구조를 매우 꼼꼼하게 봐야 합니다. 단순히 “은행 대출이 아니니 괜찮다”는 식으로 접근하면 위험할 수 있습니다.

자금출처 소명도 중요한 부분입니다. 고가 주택 매수 과정에서는 자금조달계획서와 자금 출처에 대한 확인이 뒤따를 수 있습니다. 매도인에게 돈을 빌린 경우라면 차용증, 이자 지급 조건, 상환 계획, 실제 자금 이동 내역 등을 명확히 남겨야 합니다. 그렇지 않으면 나중에 증여로 의심받거나 세무상 문제가 생길 가능성도 있습니다. 특히 가족 간 거래가 아니더라도 자금 흐름이 불명확하면 불필요한 리스크가 커질 수 있습니다.

이번 현상은 강남 집값이 단순히 비싸졌다는 이야기만은 아닙니다. 대출 규제, 세금 부담, 토지거래허가제, 실거주 의무, 고가 주택 가격 상승이 동시에 얽히면서 일반적인 방식으로는 거래가 잘 성사되지 않는 시장의 단면을 보여줍니다. 매수자는 돈이 부족하고, 매도자는 팔고 싶지만 매수자를 찾기 어려운 상황에서 거래 방식이 복잡해지고 있는 것입니다.

부동산 초보자라면 여기서 한 가지를 기억할 필요가 있습니다. 시장이 과열되거나 규제가 강해질수록 겉으로 보기에는 이해하기 어려운 거래 방식이 등장할 수 있습니다. 하지만 이런 방식이 많아진다는 것은 시장이 건강하게 잘 돌아간다는 의미라기보다는, 정상적인 대출과 거래 구조만으로는 매매가 원활하지 않다는 신호일 수 있습니다. 특히 고가 주택 시장일수록 자금 조달 구조가 복잡해지고, 계약 과정에서 법률·세무 검토의 중요성이 커집니다.

결국 강남권에서 다시 등장한 ‘집주인 대출’은 고가 아파트 시장의 자금 압박을 보여주는 사례입니다. 매도자와 매수자의 이해관계가 맞아 거래가 성사될 수는 있지만, 개인 간 대출 구조인 만큼 신중한 검토가 필요합니다. 앞으로 강남권 고가 주택 시장은 가격 흐름뿐 아니라 대출 규제, 토지거래허가제, 자금출처 검증, 세금 부담이 함께 움직이는 시장으로 봐야 합니다. 단순히 “집값이 오른다, 내린다”보다 중요한 것은 누가 살 수 있고, 어떤 방식으로 자금을 마련할 수 있느냐입니다.

 

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