부산 미분양 7000가구인데 해운대·남천 하이엔드는 왜 웃돈이 붙을까?

 

 

부산 부동산시장이 한쪽으로만 움직이지 않고 있습니다. 전체적으로 보면 미분양 주택이 7000가구를 넘어서며 침체 분위기가 이어지고 있지만, 해운대와 남천처럼 입지가 좋은 고가 아파트 분양권은 전매제한이 풀리자마자 활발하게 거래되고 있습니다. 같은 부산 안에서도 어떤 단지는 팔리지 않고, 어떤 단지는 웃돈이 붙어 거래되는 모습입니다. 이번 흐름은 부산 주택시장의 양극화가 얼마나 뚜렷해졌는지를 보여주는 사례로 볼 수 있습니다.

최근 부산 주택시장에서 가장 눈에 띄는 단지는 해운대에 공급된 ‘베뉴브 해운대’입니다. 이 단지는 6개월 전매제한이 풀린 직후 열흘 동안 160건이 넘는 분양권 거래가 이뤄졌습니다. 전체 가구 수를 감안하면 단기간에 적지 않은 물량이 손바뀜한 셈입니다. 특히 전매제한 해제 직후 이틀 사이에 거래가 집중됐다는 점도 눈에 띕니다. 이는 이전부터 매수자와 매도자 사이에 거래 기대감이 있었고, 전매제한이 풀리자 실제 신고가 한꺼번에 몰렸을 가능성을 보여줍니다.

더 흥미로운 점은 부산 전체 시장이 좋지 않은데도 일부 고가 단지에는 프리미엄이 붙었다는 것입니다. 베뉴브 해운대의 경우 거래 10건 중 6건 정도가 분양가보다 높은 가격에 체결된 것으로 전해졌습니다. 다만 모든 주택형과 모든 층이 똑같이 오른 것은 아닙니다. 고층은 웃돈이 붙은 반면, 저층 일부는 분양가보다 낮은 가격에 거래되기도 했습니다. 즉 “하이엔드 단지는 무조건 오른다”가 아니라, 같은 단지 안에서도 층수와 향, 조망, 타입에 따라 시장의 평가가 달라지고 있는 것입니다.

남천동의 ‘써밋 리미티드 남천’과 센텀권의 ‘르엘 리버파크 센텀’도 비슷한 흐름을 보이고 있습니다. 두 단지는 청약 당시 고분양가 논란이 있었지만, 전매제한이 풀린 뒤 일부 타입은 분양가를 웃도는 가격에 거래됐습니다. 특히 남천, 해운대, 센텀처럼 부산 안에서도 선호도가 높은 지역은 실거주 수요뿐 아니라 투자 수요까지 관심을 보이는 곳입니다. 바다 조망, 학군, 교통, 생활 인프라, 브랜드, 희소성 같은 요소가 결합되면 시장이 침체돼도 수요가 쉽게 사라지지 않는 경우가 있습니다.

부동산 초보자라면 여기서 ‘미분양이 많은데 왜 어떤 단지는 웃돈이 붙을까?’라는 질문이 생길 수 있습니다. 미분양은 말 그대로 팔리지 않은 새 아파트 물량입니다. 보통 미분양이 많다는 것은 시장 분위기가 좋지 않다는 신호로 해석됩니다. 하지만 미분양이 많다고 해서 모든 지역과 모든 단지가 똑같이 약세라는 뜻은 아닙니다. 수요자들이 선호하지 않는 입지나 가격 부담이 큰 단지는 미분양이 쌓일 수 있지만, 반대로 핵심 입지의 희소한 단지는 여전히 관심을 받을 수 있습니다.

쉽게 말하면 같은 부산이라도 시장은 하나가 아닙니다. 해운대, 남천, 센텀처럼 부산 안에서 상징성이 강한 지역과 외곽 또는 수요가 약한 지역은 완전히 다른 시장처럼 움직일 수 있습니다. 여기에 최근 서울과 수도권 규제가 강화되면서 투자처를 찾기 어려워진 자금이 지방 핵심 입지로 이동하는 흐름도 일부 영향을 준 것으로 보입니다. 과거에는 서울 중심으로 움직이던 투자 수요가 규제나 가격 부담 때문에 지방 대장 입지의 ‘똘똘한 한 채’를 살펴보는 분위기가 생긴 것입니다.

하지만 이 흐름을 단순히 긍정적으로만 볼 수는 없습니다. 분양권 거래가 활발하고 일부 프리미엄이 붙었다고 해서 부산 전체 시장이 회복됐다고 판단하기는 어렵습니다. 부산에는 여전히 많은 미분양 물량이 쌓여 있고, 금리 부담과 경기 불확실성, 지역별 수요 차이도 남아 있습니다. 특히 고가 단지의 분양권 거래는 실거주 목적뿐 아니라 단기 차익을 기대한 수요가 섞일 수 있기 때문에, 시장 분위기가 바뀌면 가격 변동성이 커질 수 있습니다.

또 하나 주의해야 할 점은 ‘프리미엄’이라는 단어입니다. 프리미엄은 분양가보다 비싸게 거래된 금액을 말합니다. 예를 들어 분양가가 17억 원대였던 집이 18억 원에 거래되면 그 차액이 웃돈으로 표현됩니다. 하지만 프리미엄이 붙었다고 해서 실제 매수자가 무조건 이익을 보는 것은 아닙니다. 취득세, 중개수수료, 대출 이자, 잔금 부담, 향후 입주 시점의 시장 상황까지 모두 따져봐야 합니다. 특히 고가 아파트일수록 작은 가격 변동도 금액으로는 크게 느껴질 수 있습니다.

이번 부산 시장의 핵심은 ‘양극화’입니다. 미분양이 쌓이는 시장과 웃돈이 붙는 시장이 동시에 존재하고 있습니다. 수요자들은 예전처럼 “부산이 좋다, 나쁘다”처럼 단순하게 판단하기보다, 지역과 단지별로 나눠서 봐야 합니다. 같은 하이엔드 단지라도 고층과 저층의 가격 흐름이 다르고, 같은 부산이라도 해운대·남천과 다른 지역의 분위기가 다를 수 있습니다.

실수요자라면 브랜드나 분위기에 휩쓸리기보다 내가 실제로 거주할 때 만족할 수 있는지부터 따져보는 것이 중요합니다. 출퇴근 동선, 자녀 교육, 생활 인프라, 관리비, 향후 입주 물량, 주변 시세와의 차이를 함께 봐야 합니다. 투자 관점에서도 단순히 “전매제한이 풀리면 오른다”는 식으로 접근하기보다는, 해당 가격을 받아줄 다음 수요가 충분한지 냉정하게 살펴야 합니다.

결국 부산 주택시장은 침체와 과열이 동시에 나타나는 복잡한 국면에 들어섰다고 볼 수 있습니다. 미분양 7000가구라는 숫자는 시장 전체의 부담을 보여주지만, 해운대와 남천의 하이엔드 분양권 거래는 핵심 입지에 대한 수요가 여전히 강하다는 점을 보여줍니다. 앞으로 부산 부동산을 볼 때는 전체 분위기만 보지 말고, 입지와 상품성, 가격 수준, 수요층의 두께를 함께 살펴보는 것이 필요합니다.

 

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