시공사 교체가 답일까? 재건축 조합들이 수백억 손해배상에 흔들리는 이유

 

 

재건축·재개발 사업에서 시공사 교체는 조합이 꺼낼 수 있는 가장 강한 카드 중 하나입니다. 공사비가 너무 올랐거나, 계약 조건이 불리하다고 판단되면 조합은 기존 시공사와 계약을 해지하고 새 시공사를 찾으려 합니다. 하지만 최근 사례들을 보면 시공사 교체가 반드시 조합원에게 유리한 결과로 이어지는 것은 아닙니다. 오히려 사업은 늦어지고, 공사비는 더 오르고, 기존 시공사와의 손해배상 소송까지 겹치면서 조합원 부담이 커지는 경우가 늘고 있습니다.

이번에 주목받는 곳은 서울 노원구 상계주공5단지입니다. 상계주공5단지는 2023년 GS건설과 공사비 3342억원, 3.3㎡당 650만원 조건으로 시공 계약을 맺었습니다. 그러나 같은 해 11월 조합 측은 계약을 해지했습니다. 높은 분담금 부담과 불리한 계약 조건 등이 이유로 거론됐습니다. 조합 입장에서는 더 나은 조건을 찾기 위한 선택이었겠지만, GS건설은 일방적인 계약 취소라고 보고 손해배상을 청구했습니다.

GS건설은 입찰보증금과 이자, 시공이익 손해배상 등을 포함해 약 146억원 규모의 손해배상을 주장하고 있습니다. 상계주공5단지 소유주들은 이 금액이 감당하기 어려운 수준이라며 탄원서를 모으고 있습니다. 조합원 입장에서 수백억원대 배상금은 단순한 숫자가 아닙니다. 결국 이 비용은 사업비에 반영될 가능성이 있고, 사업비가 늘어나면 조합원 분담금 증가로 이어질 수 있기 때문입니다.

더 부담스러운 점은 시공사를 교체한 뒤 공사비가 낮아진 것이 아니라 오히려 높아졌다는 점입니다. 상계주공5단지는 이후 한화 건설부문을 새 시공사로 선정했고, 3.3㎡당 공사비는 720만원으로 계약한 것으로 알려졌습니다. 기존 GS건설 계약 당시 650만원보다 높아진 것입니다. 시공사를 바꾸면 공사비 부담이 줄어들 것이라는 기대가 있었지만, 실제로는 시간 지연과 공사비 상승이라는 결과를 함께 맞게 된 셈입니다.

재건축 초보자라면 여기서 “왜 시공사를 바꾸면 손해배상을 해야 하나?”라는 의문이 생길 수 있습니다. 시공사 선정은 단순한 약속이 아니라 법적 계약입니다. 조합이 총회를 통해 시공사를 선정하고 계약까지 체결했다면, 이후 일방적으로 계약을 해지할 경우 상대방이 입은 손해를 배상해야 할 수 있습니다. 시공사는 수주 과정에서 인력과 비용을 투입하고, 사업 참여를 전제로 기대이익을 계산합니다. 법원은 이런 부분을 일정 범위에서 손해로 인정할 수 있습니다.

비슷한 사례는 상계주공5단지만이 아닙니다. 반포주공1단지 3주구 재건축도 기존 시공사였던 HDC현대산업개발에서 삼성물산으로 시공사가 교체된 뒤, 조합이 기존 시공사에 130억원의 손해배상금을 지급해야 한다는 판결을 받았습니다. 방배5구역 재건축 조합은 이전 시공사였던 GS건설 컨소시엄에 525억원의 배상금을 지급했습니다. 신당8구역 역시 시공사 교체 이후 기존 시공사에 손해배상금과 지연손해금을 지급하라는 판결을 받은 바 있습니다.

이런 사례들이 말해주는 것은 분명합니다. 시공사 교체는 단순히 브랜드를 바꾸는 문제가 아니라 사업 전체의 비용 구조를 흔드는 결정입니다. 조합원들은 더 나은 조건을 기대하고 교체에 찬성할 수 있지만, 계약 해지에 따른 법적 비용, 사업 지연에 따른 금융비용, 새 시공사의 공사비 상승까지 함께 고려해야 합니다. 겉으로는 시공사를 바꾼 것처럼 보이지만 실제로는 조합원 분담금이 더 늘어나는 결과가 나올 수 있습니다.

특히 최근에는 공사비 자체가 크게 오른 상황입니다. 인건비, 자재비, 금융비용이 모두 부담으로 작용하면서 건설사들도 예전처럼 낮은 공사비로 수주하기 어려워졌습니다. 이런 상황에서 기존 시공사를 교체한다고 해서 새 시공사가 더 낮은 금액을 제시할 가능성은 크지 않을 수 있습니다. 오히려 사업 기간이 길어질수록 공사비는 더 올라갈 수 있고, 조합원들이 부담해야 하는 분담금도 커질 가능성이 있습니다.

조합 입장에서도 고민은 있습니다. 기존 시공사가 제시한 공사비가 너무 높거나, 계약 조건이 조합에 불리하다고 판단되면 그대로 받아들이기 어렵습니다. 조합원들의 분담금 부담이 커지면 사업 추진 자체가 어려워질 수 있기 때문입니다. 그래서 시공사 교체 카드는 협상 압박 수단으로 사용되기도 합니다. 하지만 이 카드가 실제 계약 해지로 이어지면 법적 분쟁이라는 또 다른 위험이 생깁니다.

이번 문제의 핵심은 ‘시공사 교체가 나쁜 선택’이라는 단순한 결론이 아닙니다. 중요한 것은 교체로 얻을 수 있는 이익과 감당해야 할 비용을 냉정하게 비교해야 한다는 점입니다. 기존 공사비가 부담스럽다고 해서 무조건 해지하는 것이 답은 아닐 수 있습니다. 반대로 기존 시공사 조건이 지나치게 불리하다면 조합도 대응할 필요가 있습니다. 다만 그 과정에서 손해배상 가능성과 사업 지연 비용을 조합원들에게 충분히 설명해야 합니다.

조합원 입장에서는 총회에서 시공사 교체 안건이 올라올 때 몇 가지를 꼭 확인해야 합니다. 기존 시공사와의 계약 해지 사유가 법적으로 충분한지, 손해배상 청구 가능성은 어느 정도인지, 새 시공사의 공사비가 실제로 더 유리한지, 사업 지연으로 늘어나는 금융비용은 얼마나 되는지 살펴봐야 합니다. 단순히 유명 브랜드로 바뀐다는 이유만으로 판단하면 나중에 예상치 못한 분담금 부담을 떠안을 수 있습니다.

또한 정비사업은 시간이 돈입니다. 사업이 1년, 2년 늦어질수록 금융비용과 각종 사업비가 늘어날 수 있습니다. 이주비 대출, 조합 운영비, 설계 변경 비용, 공사비 재협상 비용 등이 쌓이면 최종 분담금에 영향을 줍니다. 조합원들이 체감하는 부담은 결국 “내가 추가로 얼마를 더 내야 하느냐”로 돌아오게 됩니다.

최근 정비사업 현장에서 조합과 시공사 간 갈등이 커지는 이유는 양쪽 모두 부담이 크기 때문입니다. 조합은 분담금 상승을 막아야 하고, 건설사는 원가 상승을 반영해야 합니다. 과거보다 공사비 협상이 훨씬 어려워진 환경에서 감정적인 대립이 커지면 결국 소송으로 번질 수 있습니다. 소송은 시간이 오래 걸리고, 결과가 나오기 전까지 사업 불확실성을 키웁니다.

결국 시공사 교체는 마지막 선택지에 가까워야 합니다. 조합은 기존 시공사와의 협상 가능성을 충분히 검토하고, 계약 해지가 불가피하다면 법적 리스크와 비용 부담을 투명하게 공개해야 합니다. 조합원들도 단순히 “공사비가 비싸다”, “브랜드가 마음에 들지 않는다”는 이유만으로 판단하기보다 전체 사업성을 기준으로 봐야 합니다.

이번 사례는 재건축·재개발 시장에 중요한 메시지를 던집니다. 시공사 교체는 조합의 권리이지만, 그 선택에는 비용이 따릅니다. 공사비를 낮추기 위해 시작한 교체가 오히려 손해배상과 사업 지연, 추가 분담금으로 돌아올 수 있습니다. 정비사업에서 가장 중요한 것은 빠른 결정이 아니라 정확한 계산입니다. 조합원들은 시공사 교체라는 큰 결정을 앞두고 눈앞의 공사비뿐 아니라 계약 리스크, 지연 비용, 최종 분담금까지 함께 따져봐야 합니다.

 

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