분양가 17억 → 실질 20억…서울 집값의 진짜 방향

 

요즘 서울 분양시장을 보면 한 가지 생각이 먼저 듭니다. 이제는 강남만의 이야기가 아니라는 점입니다. 예전에는 “강남은 비싸도 강북은 아직 괜찮다”는 인식이 있었는데, 지금은 그 경계가 사실상 무너지고 있습니다. 최근 장위뉴타운을 중심으로 나온 분양가 흐름을 보면 전용 84㎡, 이른바 국민평형 기준으로 17억에 가까운 가격이 형성되고 있고, 옵션과 취득세까지 포함하면 사실상 20억에 근접하는 수준입니다. 불과 몇 년 전만 해도 강북에서 상상하기 어려웠던 가격입니다. 그런데 더 중요한 건 이 상승이 일시적인 현상이 아니라 구조적으로 만들어지고 있다는 점입니다.

이 흐름을 이해하려면 먼저 분양가가 어떻게 만들어지는지를 봐야 합니다. 많은 사람들이 집값이 오르니까 분양가가 오른다고 생각하지만, 실제로는 그보다 더 근본적인 이유가 있습니다. 가장 큰 원인은 공사비입니다. 철근, 시멘트 같은 원자재 가격이 올랐고, 인건비도 지속적으로 상승했습니다. 여기에 금리 상승으로 금융비용까지 더해지면서 건설사 입장에서는 분양가를 올리지 않으면 사업이 성립되지 않는 구조가 되어버렸습니다. 이 부분이 중요한 이유는, 공사비는 한 번 올라가면 쉽게 내려오지 않는다는 점입니다. 즉 지금의 분양가 상승은 단순히 시장이 과열돼서 생긴 것이 아니라, 비용 구조 자체가 바뀌면서 생긴 변화라는 것입니다.

여기에 기존 아파트 시세 상승이 다시 분양가를 끌어올리는 역할을 합니다. 장위뉴타운만 봐도 몇 년 전 분양 당시에는 비싸다고 평가받던 단지가 지금은 오히려 기준 가격이 되어버렸습니다. 주변 시세가 16억, 17억을 형성하고 있으니, 신규 분양이 그보다 낮게 나올 이유가 없는 것입니다. 결국 시장은 항상 “현재 시세를 기준으로 다음 가격을 만든다”는 특징을 가지고 있습니다. 그래서 지금 나오는 고분양가도 시간이 지나면 또 하나의 기준이 될 가능성이 높습니다.

그런데 더 흥미로운 부분은 이렇게 가격이 올라가는데도 수요가 여전히 존재한다는 점입니다. 최근 분양 단지들을 보면 분양가가 17억, 18억 수준임에도 불구하고 청약 경쟁률은 두 자릿수를 기록하고 있습니다. 이 말은 결국 시장이 이 가격을 받아들이고 있다는 의미입니다. 분양가라는 것은 결국 수요가 지지해야 유지되는데, 지금은 그 수요가 무너지지 않고 있는 상황입니다. 그래서 시장에서는 “오늘이 가장 싸다”는 말이 점점 더 현실처럼 받아들여지고 있습니다.

다만 이 흐름 속에서 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다. 바로 양극화입니다. 같은 서울이라도 모든 사람이 이 가격을 감당할 수 있는 것은 아닙니다. 특히 15억이 넘어가는 순간 대출 규제가 강하게 적용되기 때문에, 결국 현금 동원력이 있는 사람들만 시장에 참여할 수 있게 됩니다. 그 결과 앞으로는 입지뿐만 아니라 자금력에 따라 시장이 더 크게 나뉘는 구조가 만들어질 가능성이 높습니다. 강북이라고 해서 더 이상 ‘진입 장벽이 낮은 시장’이 아니라는 점도 여기서 확인할 수 있습니다.

결국 지금의 분양시장 흐름은 단순히 가격이 올랐다는 수준을 넘어섭니다. 공사비 상승, 금융비용 증가, 기존 시세 상승, 그리고 수요 유지까지 모든 요소가 맞물리면서 만들어진 결과입니다. 그래서 앞으로 중요한 것은 “지금 비싸냐 싸냐”를 판단하는 것이 아니라, 이 구조가 얼마나 지속될 수 있는지를 보는 것입니다. 지금 시장은 분명 부담이 큰 시장이지만, 동시에 흐름을 이해하는 사람에게는 기회가 될 수도 있습니다. 결국 부동산에서는 가격보다 구조를 이해하는 사람이 더 오래 살아남는다는 점을 다시 한번 생각해볼 시점입니다.

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