2026 부동산 전망 다주택자 매도 지금이 맞을까

 

 

최근 부동산 시장을 보면 분위기가 한쪽으로 기울어진 것처럼 느껴집니다. 청와대 참모들이 다주택을 정리하고 있다는 뉴스가 이어지고, 매물이 늘어나고 있다는 이야기도 계속 나오기 때문입니다. 이런 흐름만 보면 지금이라도 집을 정리해야 하는 것 아닌가 하는 생각이 자연스럽게 들 수 있습니다. 하지만 시장을 조금만 더 깊게 들여다보면, 겉으로 보이는 흐름과 실제 움직임 사이에는 분명한 차이가 있습니다. 실제 현장에서는 매물을 내놓는 사람도 있지만, 반대로 매물을 다시 거둬들이는 움직임도 동시에 나타나고 있기 때문입니다. 이 차이를 이해하지 못하면 지금 시장에서 잘못된 판단을 할 가능성이 높습니다.

현재 시장에서 가장 특징적인 부분은 매물은 늘었는데 거래는 잘 이루어지지 않는다는 점입니다. 겉으로 보면 집을 팔겠다는 사람은 많아진 것처럼 보이지만, 실제로 거래가 이어지지 않는 이유는 명확합니다. 살 수 있는 사람이 줄어들었기 때문입니다. 대출 규제는 여전히 강하게 작용하고 있고, 금리 부담 역시 완전히 해소된 상황이 아닙니다. 이처럼 매수 여력이 제한된 상황에서는 가격을 조금 낮춘다고 해서 바로 거래가 붙는 구조가 아닙니다. 그러다 보니 매도자 입장에서는 고민이 깊어질 수밖에 없습니다. 이 가격에 굳이 팔아야 하는지, 조금만 기다리면 다시 반등하지 않을지에 대한 생각이 들기 시작하면 자연스럽게 매물을 다시 거둬들이는 선택을 하게 됩니다. 그래서 지금 시장은 매물이 많아 보이지만, 실제로 거래 가능한 매물은 제한적인 상태라고 보는 것이 더 정확합니다.

이번 뉴스에서 주목받는 청와대 참모들의 매도 역시 같은 선상에서 해석하면 안 됩니다. 이들은 정책 결정 과정에서의 이해충돌 문제 때문에 주택을 정리하는 흐름에 가깝습니다. 즉 투자 판단이 아니라, 위치에 따른 선택이라고 보는 것이 맞습니다. 하지만 일반 다주택자는 상황이 다릅니다. 지금 당장 팔지 않아도 되는 선택지가 있습니다. 실제로 시장에서는 지금 바로 정리하는 사람도 있지만, 일부만 정리하고 핵심 자산을 유지하는 경우도 있고, 아예 버티면서 시장을 지켜보는 흐름도 함께 나타나고 있습니다. 이처럼 선택이 나뉘는 이유는 현재 시장이 단순한 상승장이나 하락장이 아니라, 선별적으로 움직이는 구간이기 때문입니다.

이 과정에서 많은 사람들이 느끼는 의문도 있습니다. 실제로 다주택자는 전체에서 차지하는 비율이 그렇게 크지 않은데, 왜 정책은 항상 다주택자를 중심으로 움직이는 것처럼 보일까 하는 점입니다. 물론 다주택자는 여러 채를 보유하고 있기 때문에 시장에 미치는 영향력이 크고, 정책 타겟이 되는 것은 일정 부분 이해할 수 있습니다. 하지만 집값을 결정하는 요소는 단순히 보유 주택 수만이 아닙니다. 수도권을 중심으로 한 공급 부족, 금리와 대출 환경, 전세 시장 구조 변화, 그리고 특정 지역으로의 수요 집중 같은 구조적인 요소들이 훨씬 더 크게 작용합니다. 그럼에도 불구하고 정책은 상대적으로 설명하기 쉬운 대상에 집중되는 경향이 있고, 무주택자의 비율이 높은 상황에서 정책 방향이 그쪽으로 쏠리는 것도 자연스러운 흐름일 수 있습니다. 다만 그 과정에서 시장의 본질적인 문제들이 충분히 다뤄지고 있는지에 대한 아쉬움이 남는 것도 사실입니다.

지금 시장을 단순히 집값이 오르느냐 떨어지느냐로 판단하는 것은 의미가 없습니다. 더 중요한 것은 어떤 자산이 버티고 있고, 어떤 자산이 흔들리고 있는지를 구분하는 것입니다. 실제로 좋은 입지의 자산은 쉽게 무너지지 않는 반면, 상대적으로 경쟁력이 떨어지는 자산은 매물로 나오고 가격 압박을 받는 흐름이 나타나고 있습니다. 그래서 최근 다주택자들의 전략도 변화하고 있습니다. 과거처럼 여러 채를 가져가는 방식이 아니라, 핵심 자산만 남기고 나머지를 정리하는 방향으로 이동하고 있는 것입니다. 이것이 지금 시장의 본질적인 변화입니다.

그리고 지금 시점에서 반드시 체크해야 할 기준이 하나 있습니다. 바로 2026년 5월 9일입니다. 이 날짜를 기준으로 양도세 중과 유예가 종료될 예정이기 때문에 많은 사람들이 그 전에 움직여야 하는 것 아닌가 고민하고 있습니다. 하지만 오히려 지금은 급하게 결정할 시점이라기보다는, 이후 상황을 확인하고 판단하는 것이 더 현실적일 수 있습니다. 실제로 세금이 어떻게 적용되는지, 추가 정책이 나오는지, 시장에서 매수세가 붙는지까지 확인한 뒤 움직여도 늦지 않기 때문입니다. 정책은 발표와 실제 체감 사이에 차이가 존재하는 경우가 많기 때문에, 이 간극을 확인하는 과정이 중요합니다.

결국 지금 시장에서 가장 중요한 기준은 단순합니다. 내가 지금 반드시 팔아야 하는 상황인지, 아니면 버틸 수 있는 상황인지입니다. 대출 부담이 크거나 보유세 부담이 감당되지 않는 경우라면 정리가 필요할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않고, 자산의 입지가 좋으며 장기적으로 버틸 수 있는 여력이 있다면 지금은 굳이 움직일 필요가 없을 수도 있습니다. 지금 시장은 누군가는 팔고 있고, 누군가는 버티고 있으며, 또 누군가는 기회를 기다리고 있는 구조입니다.

이럴 때 가장 위험한 선택은 분위기에 휩쓸리는 것입니다. 청와대 참모들은 상황상 어쩔 수 없는 선택을 하고 있지만, 일반 다주택자는 다릅니다. 지금은 당장 결정을 내려야 하는 시기가 아니라, 판단을 준비해야 하는 시기입니다. 특히 2026년 5월 9일 이후 정책과 세금 구조를 확인한 뒤, 세금을 감수하고 버티는 것이 맞는지, 아니면 일부를 정리하거나 방향을 바꾸는 것이 맞는지를 냉정하게 구분하는 것이 중요합니다. 결국 지금 시장에서 중요한 것은 타이밍이 아니라 기준입니다. 언제 움직일지가 아니라, 언제 움직이지 말아야 하는지를 아는 사람이 더 유리한 시장이기 때문입니다.

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