전세가 사라진 서울… 예비부부가 집을 못 구하는 진짜 이유

 

 

요즘 부동산 시장에서 가장 현실적인 문제는 집값이 아닙니다. 바로 전세입니다. 특히 결혼을 앞둔 예비부부들에게는 이 문제가 더 크게 다가옵니다. 최근 사례를 보면, 마음에 두고 있던 신혼집을 두 달만 더 지켜보자고 미뤘다가 결국 매물 자체가 사라져버린 상황까지 나오고 있습니다. 가격이 문제가 아니라, 보여줄 집이 없다는 말이 나올 정도입니다.

이 현상은 단순히 체감적인 문제가 아닙니다. 실제 데이터로 봐도 서울 전세 시장은 지금 매우 비정상적인 상태에 들어가 있습니다. 수요는 약 4만8000가구 수준인데, 올해 입주 물량은 약 1만6000가구에 불과합니다. 필요한 공급의 3분의 1 수준밖에 되지 않는 구조입니다. 이 정도면 단순한 부족이 아니라 구조적인 공급 공백이라고 보는 것이 맞습니다.

이 상황에서 전세를 구하려는 사람들은 자연스럽게 경쟁에 몰릴 수밖에 없습니다. 특히 신혼부부나 사회초년생처럼 자금 여력이 제한된 수요층은 더 큰 어려움을 겪게 됩니다. 강남이나 반포, 방배처럼 일부 지역에 공급이 몰려 있지만, 이들 지역은 가격 자체가 접근 가능한 수준이 아니기 때문에 실질적인 대안이 되지 못합니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 기존 세입자들까지 움직이지 않고 있다는 점이 상황을 더 악화시키고 있습니다. 현재 서울 전세 시장에서는 계약을 새로 맺는 것보다 기존 계약을 연장하는 비율이 더 높아졌습니다. 쉽게 말해, 나가야 나올 매물이 아예 나오지 않는 구조가 된 것입니다.

더 흥미로운 부분은 계약갱신청구권 사용이 줄어들고 있다는 점입니다. 원래라면 5% 인상 제한을 활용해 부담을 줄이는 것이 일반적인데, 오히려 임차인들이 이 권리를 아끼고 있습니다. 지금 써버리면 2년 뒤 더 심각한 전세난이 왔을 때 대응할 수 없기 때문입니다. 결국 현재 시장에서는 “지금보다 2년 뒤가 더 위험하다”는 판단이 이미 반영되고 있는 셈입니다.

이런 흐름이 이어지면 자연스럽게 나타나는 변화가 있습니다. 바로 전세 수요가 매매 시장으로 이동하는 현상입니다. 전세가 없으면 선택지는 두 가지뿐입니다. 월세로 가거나, 집을 사는 것입니다. 그런데 월세 역시 부담이 커지고 있기 때문에 결국 일부 수요는 매매로 이동하게 됩니다.

이 지점에서 중요한 연결고리가 하나 생깁니다. 바로 다주택자 매물입니다. 현재 시장에서는 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자들이 매물을 내놓고 있습니다. 이 물건들은 일반 매물보다 가격이 현실적인 경우가 많고, 전세를 끼고 있는 상태로 매수할 수 있는 경우도 존재합니다.

그래서 전문가들은 지금 시장을 이렇게 보고 있습니다. 전세를 구하지 못하는 실수요자라면 단순히 기다리기보다, 다주택자 급매물이나 전세 승계 매물을 활용해 매매로 접근하는 전략도 충분히 고려해볼 수 있는 시점이라는 것입니다. 특히 전세가와 매매가 차이가 크지 않은 지역이라면, 이 선택은 더 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

결국 지금 시장은 단순히 집값이 오르느냐 떨어지느냐의 문제가 아닙니다. 전세 시장이 먼저 무너지고 있고, 그 영향이 매매 시장으로 이어지고 있는 구조입니다. 그리고 이 흐름의 중심에는 공급 부족이라는 가장 기본적인 문제가 자리 잡고 있습니다.

지금 예비부부들이 겪고 있는 어려움은 개인의 문제가 아니라 시장 구조의 문제입니다. 그래서 더 중요한 것은 타이밍입니다. 지금 당장 완벽한 선택을 하려고 하기보다, 현재 시장이 어떤 방향으로 움직이고 있는지를 이해하고 그 안에서 현실적인 선택지를 찾는 것이 필요합니다.

특히 지금처럼 전세 매물이 사라지는 시장에서는 “기다리면 더 좋아질 것”이라는 기대가 오히려 리스크가 될 수 있습니다. 이미 많은 사람들이 경험하고 있는 것처럼, 기다리는 사이 선택지가 사라지는 경우가 반복되고 있기 때문입니다.

지금은 집을 사야 할 시기냐를 고민하기보다, 전세로 버틸 수 있는 환경인지부터 점검해야 하는 시기입니다. 만약 그게 어렵다면, 시장에서 나오고 있는 기회성 매물을 어떻게 활용할지 고민하는 것이 훨씬 현실적인 접근입니다. 결국 지금 시장에서 중요한 것은 가격이 아니라 선택지입니다. 그리고 그 선택지는 시간이 지날수록 줄어들고 있다는 점을 반드시 인식할 필요가 있습니다.

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