강남 보유세 폭탄, 이제는 진짜 버티기 힘들어질까?

 

요즘 부동산 뉴스를 보면서 한 문장이 머릿속에 계속 맴돌았다.

“내 집에 월세를 내면서 사는 셈이에요.”

20년 넘게 살아온 반포 아파트 때문에 매년 수백만 원씩 세금을 내야 하는 실거주자의 말이다. 투기 목적도 아니고, 그냥 오래 살아온 집인데 공시가격이 치솟으면서 세 부담이 감당하기 어려운 수준까지 올라버린 것이다. 이번 2026년 공시가격 발표를 보면서, 단순한 숫자 이상의 무게감을 느꼈다.

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숫자로 보면 더 무섭다

올해 서울 공동주택 공시가격은 약 19% 가까이 올랐다. 역대 세 번째로 높은 상승폭이라고 하는데, 솔직히 이 수치만 보면 잘 와닿지 않는다. 그런데 실제 사례를 보면 얘기가 달라진다.

강남의 한 대형 아파트는 보유세가 올해만 1,000만 원 넘게 오른다. 마포의 유명 단지도 보유세가 50% 이상 오를 것으로 추산된다. 1년 사이에 세금이 150만 원 가까이 더 나오는 거다. 월 기준으로 나눠보면 매달 10만 원 이상을 더 내는 셈이다.

종합부동산세 대상 주택도 1년 만에 53% 넘게 늘어나 거의 49만 가구에 육박했다. 예전엔 "강남 부자들 얘기"였던 종부세가, 이제는 웬만한 서울 아파트 보유자라면 남의 얘기가 아니게 됐다.

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그렇다면 집을 팔아야 할까?

여기서 핵심 질문이 나온다. 세금 부담이 커지면 사람들은 집을 팔까?

결론부터 말하면, 다주택자와 1주택자의 반응이 완전히 다르게 나타나고 있다.

다주택자 입장에서는 지금이 꽤 중요한 시점이다. 올 초 다주택자 양도세 중과 유예가 종료될 것이라는 예고가 나온 이후, 서울 아파트 매물이 한 달 반 사이에 28% 가까이 늘었다. 특히 강남, 서초, 용산 같은 고가 지역일수록 매물 증가폭이 두드러졌다. 수억 원을 낮춰서 내놓는 급매물도 나오고 있다. 수년간 오른 집값 덕분에 싸게 팔아도 차익이 남으니, 세금이 더 무거워지기 전에 미리 정리하겠다는 심리가 작동하는 것이다.

반면 1주택자는 다르다. 내가 봤을 때, 1주택자는 쉽게 팔지 않는다. 특히 실거주자라면 팔고 나서 갈 곳이 없다. 전세를 구하자니 전셋값도 만만치 않고, 다시 매수하자니 타이밍을 잡기가 어렵다. 지난해에도 공시가격이 오르면서 세 부담이 늘었지만, 서울 아파트값은 오히려 더 올랐다. 1주택자들은 이미 한 차례 '버티기가 정답이었다’는 학습을 한 셈이다.

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진짜 걱정되는 건 고령 실거주자다

개인적으로 이번 공시가격 이슈에서 가장 안타까운 건 고령층 1주택자 문제라고 생각한다.

30~40대 고소득 직장인이라면 보유세가 올라도 월급으로 감당할 수 있다. 하지만 은퇴 후 고정 수입이 없는 70대 어르신이 강남에 아파트 한 채를 가지고 있다면? 매년 수백에서 수천만 원씩 나오는 세금을 현금으로 내야 하는데, 당장 소득이 없는 상황에서는 이게 생존의 문제가 된다. 집을 팔자니 평생 살아온 집을 떠나야 하고, 안 팔자니 세금은 계속 나간다.

공시가격이 보유세에만 영향을 미치는 게 아니라, 건강보험료나 기초연금 수급 여부에도 연동된다는 점도 간과하기 쉬운 부분이다. 세금만 오르는 게 아니라, 복지 혜택에서 탈락하는 경우도 생길 수 있다는 얘기다. 제도 설계가 이 지점을 더 세심하게 들여다봐야 한다고 생각한다.

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7월 세제개편안이 진짜 분수령

전문가들은 올 하반기 세제개편안을 주목하고 있다. 공정시장가액비율을 더 올리거나, 공시가격 현실화율을 과거 수준인 80%까지 끌어올릴 경우 지금보다 세 부담이 훨씬 더 커진다. 정부는 공시가격 현실화 5개년 로드맵도 하반기에 공개할 예정이다.

솔직히 말하면, 지금은 예고편에 불과할 수 있다. 지금 수준의 세금도 벅차다고 느끼는 사람이 많은데, 앞으로 현실화율이 단계적으로 높아진다면 시장의 반응은 지금과는 차원이 다를 것이다. 특히 대출 없이 집 한 채로 노후를 보내려던 사람들에게는 큰 타격이 될 수 있다.

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마치며

부동산 세금 문제는 언제나 뜨거운 감자다. 투기 수요를 잡아야 한다는 논리도 틀리지 않고, 오래 살아온 집에서 과도한 세금을 내야 한다는 불만도 충분히 이해된다. 하지만 지금처럼 공시가격이 급등하는 구간에서는, 정책의 칼날이 투기꾼이 아니라 실거주자에게도 깊이 파고든다는 걸 잊으면 안 된다.

앞으로 몇 달이 중요한 시기가 될 것 같다. 7월 세제개편안이 나오기 전까지 시장이 어떻게 움직이는지, 그리고 정부가 고령 실거주자 보호 장치를 어떻게 설계하는지 지켜볼 필요가 있다.

집은 그냥 숫자가 아니라, 누군가의 삶의 터전이니까.

 

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