“보유세 1000만원 더 낸다”…강남만의 문제가 아닌 이유, 지금 부동산 시장에서 벌어지는 변화

 

 

2026년 공시가격 발표 이후 부동산 시장 분위기가 크게 흔들리고 있다. 단순히 집값이 오른 것이 아니라, 그 상승이 ‘세금’으로 체감되기 시작했기 때문이다. 특히 서울 강남과 한강변 아파트를 중심으로 보유세가 크게 늘어나면서 시장 참여자들의 심리가 빠르게 변하고 있다.

올해 핵심 포인트는 명확하다. 집값 상승이 이제 본격적으로 세금 부담으로 전환되고 있다는 점이다.

이번 공시가격을 보면 서울은 평균 약 18.7% 상승했다. 전국 평균이 9% 수준인 것을 고려하면 서울만 유독 강하게 오른 셈이다. 특히 강남 3구와 한강벨트는 상승폭이 더 컸다. 강남 3구는 약 25% 내외, 성동·용산·마포 등 한강 라인은 20% 이상 상승했다.

이 상승은 단순한 숫자가 아니라 실제 세금으로 이어진다. 대표적으로 반포 래미안 원베일리의 경우 보유세가 약 1000만원 이상 증가해 2800만원 수준까지 올라간다. 압구정 신현대 아파트 역시 비슷하게 1000만원 이상 세금이 늘어나며 2900만원 수준에 육박한다. 증가율로 보면 약 50% 이상 상승이다.

문제는 여기서 끝이 아니라는 점이다. 공시가격 상승보다 세금 증가폭이 더 큰 이유는 종합부동산세 구조 때문이다. 고가 주택일수록 누진세율이 적용되기 때문에 가격이 오를수록 세금은 훨씬 가파르게 증가한다.

이로 인해 종부세 대상 자체도 급증했다. 공시가격 12억 원을 넘는 주택이 약 48만 가구로 늘어나며 전년 대비 약 17만 가구 증가했다. 서울에서는 이미 전체 아파트의 약 15%가 종부세 대상이 됐다. 과거에는 일부 고가 주택만 해당되던 세금이 이제는 중산층 상위 구간까지 확장된 것이다.

이 흐름은 부동산 시장 구조 자체를 바꾸는 신호로 볼 수 있다.

첫 번째 변화는 ‘보유 부담의 현실화’다. 지금까지는 집값 상승이 세금보다 훨씬 컸기 때문에 보유 전략이 유리했다. 하지만 이제는 세금이 무시할 수 없는 수준으로 올라왔다. 특히 다주택자의 경우 상황은 더 심각하다.

예를 들어 강남·잠실·반포 등 핵심 지역에 2~3채를 보유한 경우 보유세가 수천만 원에서 1억 원 이상까지 올라간다. 실제 사례를 보면 3주택자의 경우 연간 보유세가 약 1억9000만원 수준까지 증가하는 것으로 나타났다.

이 상황에서는 단순한 ‘버티기 전략’이 점점 부담이 커질 수밖에 없다.

두 번째 변화는 매물 증가 가능성이다. 이미 시장에서는 신호가 나타나고 있다. 양도세 중과 유예 종료와 보유세 증가가 동시에 작용하면서 다주택자들이 매도를 고민하는 흐름이 나타나고 있다.

특히 비핵심 자산, 수익률이 낮은 주택, 임대사업 종료 물건부터 시장에 나올 가능성이 높다. 전문가들도 비슷한 의견을 내놓고 있다. 세금 부담이 커질수록 일부 보유자는 절세형 매도를 선택할 수밖에 없다는 분석이다.

다만 여기서 중요한 점은 모든 집값이 떨어지는 구조는 아니라는 것이다.

현재 시장은 뚜렷한 양극화를 보이고 있다. 강남과 한강변 같은 핵심 지역은 세금이 늘어나도 여전히 가격 방어력이 강하다. 반면 외곽 지역은 공시가격 상승도 제한적이고 세금 증가도 크지 않다.

즉 앞으로 시장은 ‘세금을 감당할 수 있는 지역과 그렇지 않은 지역’으로 더 나뉠 가능성이 크다.

세 번째 변화는 임대시장 영향이다. 보유세가 올라가면 집주인은 그 부담을 전가하려는 움직임을 보일 수밖에 없다. 전세 보증금을 올리거나 월세를 높이는 방식이다.

물론 임대료는 수요와 공급에 따라 결정되지만 공급이 부족한 지역일수록 세금 상승분이 세입자에게 전가될 가능성은 충분히 존재한다.

여기에 더해 앞으로 변수는 아직 남아 있다. 정부는 보유세 체계 자체를 개편하겠다는 입장을 밝힌 상태다. 세율 인상, 공정시장가액비율 조정, 공시가격 현실화율 상향 등 다양한 카드가 검토되고 있다.

특히 공정시장가액비율이 현재 60%에서 다시 올라갈 경우 지금 예상된 세금보다 더 큰 부담이 발생할 수 있다.

결국 지금 시장은 단순한 상승장이나 하락장이 아니다. 세금, 정책, 가격이 동시에 움직이는 복합적인 변곡점에 가까운 상황이다.

정리해 보면 현재 시장에서 가장 중요한 흐름은 세 가지다.

집값 상승 → 공시가격 상승 → 보유세 급증

이 구조가 본격적으로 작동하기 시작했다는 점이다.

이제 부동산 시장은 단순히 가격만 보는 시대가 아니다. 세금까지 포함한 ‘총 보유 비용’을 기준으로 판단해야 하는 시장으로 바뀌고 있다.

앞으로의 핵심 질문은 이것이다.

이 세금을 감당하면서도 보유할 것인가, 아니면 일부를 정리할 것인가.

이 선택이 시장의 흐름을 결정하게 될 가능성이 높다.

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