강남은 한강뷰, 강북은 가구수…서울 아파트 ‘고층 경쟁’의 진짜 변화

 

 

서울 아파트 시장이 빠르게 바뀌고 있습니다. 특히 강남과 강북은 같은 고층화 흐름 속에서도 전혀 다른 방향으로 움직이고 있습니다. 단순히 건물이 높아지는 것이 아니라, 지역마다 돈이 되는 방식 자체가 달라지고 있다는 점이 핵심입니다.

이 변화의 출발점은 2022년 35층 규제 폐지입니다. 그동안 서울은 일정 높이 이상을 제한하면서 비슷한 높이의 아파트가 줄지어 서는 구조였지만, 규제가 풀리면서 설계의 자유도가 크게 늘어났습니다. 그 결과 서울 곳곳에서 40층 이상, 일부 지역은 60층 이상 초고층 계획까지 등장하고 있습니다.

강남의 전략은 명확합니다. 한강 조망을 중심으로 자산 가치를 끌어올리는 방식입니다. 같은 용적률이라도 건물을 높게 지으면 동 수가 줄고 동 간 거리가 넓어집니다. 이렇게 되면 뒤쪽 동에서도 한강이나 공원을 볼 수 있는 구조가 만들어집니다. 결국 ‘한강뷰’라는 프리미엄을 최대한 많은 세대가 나눠 가질 수 있게 설계하는 것입니다. 실제로 압구정, 반포, 잠실 일대에서는 고층화를 통해 기존의 막혀 있던 스카이라인을 바꾸고, 조망 자체를 상품으로 만드는 방향이 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

반대로 강북은 완전히 다른 접근을 합니다. 핵심은 가구 수 확대입니다. 노후 주택이 밀집된 지역이 많기 때문에 사업성을 확보하는 것이 가장 중요합니다. 이를 위해 용도지역을 상향하고 용적률을 높이는 방식이 함께 진행됩니다. 같은 땅에서 더 많은 세대를 공급할 수 있게 되면서 사업성이 올라가고, 그 결과 고층 아파트가 늘어나게 됩니다. 즉, 강북의 고층화는 ‘뷰’보다는 ‘공급과 수익 구조’에 더 가깝습니다.

이 과정에서 공공기여도 함께 늘어나고 있습니다. 재개발·재건축을 진행하는 대신 임대주택, 돌봄시설, 공원 같은 기반시설을 함께 제공하는 구조입니다. 서울 전체적으로 보면 약 29만 가구 공급 계획 중 16% 이상이 임대주택으로 포함되어 있습니다. 단순히 아파트만 짓는 것이 아니라 도시 기능까지 함께 바꾸는 방향으로 진행되고 있습니다.

흥미로운 점은 고층화가 꼭 더 빽빽한 도시를 만든다는 의미는 아니라는 것입니다. 오히려 높게 지을수록 건물 간 간격이 넓어지고 개방감이 좋아지는 경우도 많습니다. 특히 초고층 단지는 부지 자체가 넓어지는 경우가 많기 때문에 밀도는 오히려 낮아질 수도 있습니다.

앞으로 흐름은 더 명확해질 가능성이 큽니다. 강남은 계속해서 조망권 중심의 프리미엄 시장으로 강화될 것이고, 강북은 규제 완화와 함께 공급 확대 중심의 변화가 이어질 가능성이 높습니다. 특히 상계, 중계 같은 지역에서도 50층 이상 계획이 나오고 있는 만큼, 고층화는 강북에서도 점점 일반적인 모습이 될 것입니다.

결국 지금 서울 부동산 시장은 단순히 가격이 오르고 내리는 문제가 아니라, 지역별로 돈이 만들어지는 방식 자체가 달라지고 있는 단계입니다. 강남은 희소성과 프리미엄을, 강북은 공급과 구조 개선을 중심으로 움직이고 있습니다. 이 차이를 이해하는 것이 앞으로의 투자나 내 집 마련 전략에서 중요한 기준이 될 수 있습니다.

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