강남보다 비싼 동작 분양가…지금 서울 분양 시장이 이상해진 이유

 

 

요즘 서울 분양 시장을 보면 직관과 완전히 다른 흐름이 나타나고 있습니다. 일반적으로는 입지가 좋을수록 가격이 높아야 정상인데, 현재는 그 공식이 깨지고 있습니다. 강남보다 동작이 더 비싸지는 ‘역전 현상’이 실제로 발생하고 있기 때문입니다.

핵심 원인은 단 하나입니다. 바로 ‘분양가상한제(분상제)’입니다.

지금 강남3구와 용산은 분상제에 묶여 있습니다. 이 제도는 택지비와 건축비를 기준으로 분양가를 제한하는 구조입니다. 쉽게 말하면 “시세보다 싸게 공급하라”는 정책입니다. 실제로 강남, 서초, 반포 등 주요 지역 분양가는 3.3㎡당 7000만원대 수준에 형성되고 있습니다.

문제는 시장 가격과의 괴리입니다. 주변 시세는 이미 1억을 넘어가는 상황에서, 분양가는 인위적으로 낮춰져 있습니다. 이 차이가 만들어내는 결과는 명확합니다. 바로 ‘로또 청약’입니다.

실제로 경쟁률을 보면 이 현상이 얼마나 극단적인지 알 수 있습니다. 수백 대 1, 심지어 천 대 1에 가까운 경쟁률까지 등장하고 있습니다. 당첨만 되면 수십억의 시세 차익이 기대되는 구조이기 때문에, 실수요와 투자 수요가 동시에 몰리는 상황입니다.

반대로 동작구 노량진, 흑석 같은 지역은 분상제를 적용받지 않습니다. 이 지역들은 시장 가격을 그대로 반영할 수 있기 때문에, 급등한 공사비와 입지 가치가 분양가에 그대로 반영됩니다. 그 결과 3.3㎡당 8000만원을 넘어서면서 오히려 강남보다 비싸지는 상황이 발생한 것입니다.

이건 단순한 가격 상승이 아니라 구조적인 왜곡입니다. 같은 서울, 비슷한 입지임에도 불구하고 ‘규제 여부’에 따라 가격이 완전히 달라지는 시장이 된 것입니다.

여기서 중요한 포인트는 두 가지입니다.

첫째, 강남 분양가는 ‘싸서 싸 보이는 가격’이라는 점입니다. 실제 가치가 낮아서가 아니라 정책적으로 눌려 있는 가격입니다. 그래서 당첨만 되면 큰 시세 차익이 발생하는 구조입니다.

둘째, 동작구 분양가는 ‘정상 가격에 가까운 가격’이라는 점입니다. 공사비 상승, 입지 프리미엄, 수요까지 모두 반영된 결과입니다. 그래서 상대적으로 비싸 보일 뿐, 시장 원리에 더 가까운 가격일 수 있습니다.

이 차이를 이해하지 못하면 판단이 완전히 꼬이게 됩니다.

개인적으로 이 시장을 보면 굉장히 중요한 신호가 하나 보입니다. 지금 분양 시장은 “입지 중심 시장”이 아니라 “정책 중심 시장”으로 바뀌고 있다는 점입니다. 어디가 좋은지보다, 어디가 규제를 받는지가 더 중요한 변수가 되어버렸습니다.

그래서 전략도 바뀌어야 합니다.

강남 분양은 사실상 ‘청약 게임’입니다. 확률은 낮지만, 당첨 시 기대 수익은 매우 큽니다. 반면 동작, 흑석 같은 지역은 ‘실거주 또는 현실 매수 시장’에 가깝습니다. 가격은 높지만 당첨이 아닌 ‘선택’이 가능한 시장입니다.

또 하나 짚고 넘어가야 할 부분은 분상제의 부작용입니다. 조합 입장에서는 낮은 분양가 때문에 추가 분담금이 늘어날 수 있고, 수분양자는 과도한 시세 차익을 가져가는 구조가 만들어집니다. 결국 일부 당첨자만 이익을 보는 구조가 되는 것입니다.

이 구조가 지속되면 시장은 더 왜곡될 가능성이 높습니다. 실제로 채권입찰제 같은 추가 규제가 논의되는 것도 이 때문입니다. 하지만 이런 규제 역시 또 다른 왜곡을 만들 가능성이 큽니다. 결국 공급을 줄이고, 시장을 더 복잡하게 만들 수 있기 때문입니다.

지금 시장을 한 줄로 정리하면 이렇습니다. 강남은 싸서 경쟁이 붙고, 동작은 비싸서 정상처럼 보이는 시장입니다. 하지만 이 두 시장 모두 완전히 정상이라고 보기는 어렵습니다.

그래서 지금은 단순히 “어디가 더 싸다”가 아니라 “왜 이 가격이 형성됐는가”를 먼저 봐야 합니다. 분양가는 정책의 결과인지, 시장의 결과인지 구분하는 것이 핵심입니다.

결국 부동산은 가격보다 구조입니다. 지금처럼 구조가 왜곡된 시장에서는 더더욱 그렇습니다. 이 흐름을 이해하는 사람만이 다음 선택에서 실수를 줄일 수 있습니다.

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