양도세는 풀고, 보유세는 죈다…지금 부동산 시장이 보내는 신호

 

 

최근 부동산 시장에서 가장 주목해야 할 변화는 양도세와 보유세의 방향이 완전히 다르게 움직이고 있다는 점이다. 정부는 다주택자의 양도세 중과 유예 적용 시점을 사실상 한 달가량 연장하면서 시장에 매물이 나오도록 유도하고 있다. 원래는 5월 8일까지 토지거래허가를 받아야 했지만, 이번 조치로 5월 9일 신청분까지 인정될 가능성이 커지면서 다주택자 입장에서는 매도할 수 있는 시간이 늘어난 셈이다. 이는 단순한 기간 연장이 아니라, 최근 시장에서 매물이 줄어들고 가격이 다시 반등 조짐을 보이는 상황을 고려한 정책적 대응으로 해석할 수 있다.

실제로 서울 아파트 시장은 이미 변화가 나타나고 있다. 한동안 하락세를 이어가던 용산과 동작구가 상승 전환되었고, 강남권 역시 하락 폭이 크게 줄어들며 사실상 바닥을 다지는 흐름을 보이고 있다. 매물 역시 증가세가 멈추고 다시 줄어드는 모습이 나타나고 있는데, 이는 시장 참여자들이 가격 반등을 기대하며 매물을 거둬들이고 있다는 신호로 볼 수 있다. 이러한 상황에서 양도세 유예가 종료되면 매물이 급격히 줄어들고 가격이 다시 상승할 가능성이 있기 때문에, 정부가 선제적으로 매물 출회를 유도한 것이다.

여기에 더해 이번 정책에서 눈여겨봐야 할 부분은 1주택자의 전세 낀 매도 허용이다. 기존에는 다주택자에게만 허용되던 구조였지만, 이제는 1주택자도 전세를 낀 상태로 매도가 가능해지면서 거래 구조 자체가 조금 더 유연해졌다. 이는 시장에서 거래를 늘리고 공급을 확대하려는 의도로 볼 수 있으며, 일부에서는 갭투자가 다시 가능해지는 환경이 만들어질 수 있다는 분석도 나오고 있다. 즉, 정부는 가격을 억제하기보다는 거래를 활성화하는 방향으로 정책의 초점을 이동시키고 있다.

하지만 이러한 완화 정책의 이면에는 또 다른 흐름이 존재한다. 바로 보유세 강화 가능성이다. 올해 서울 공동주택 공시가격이 큰 폭으로 상승하면서 이미 세금 부담은 증가할 예정이며, 여기에 공정시장가액비율 조정과 과세표준 구간 세분화, 누진세율 인상 등의 방안이 함께 논의되고 있다. 특히 공정시장가액비율은 법 개정 없이도 시행령으로 조정이 가능하기 때문에, 정부가 필요하다고 판단하면 언제든 세 부담을 더 높일 수 있는 구조다. 일부에서는 세부담 상한 자체가 상향될 경우 내년부터 보유세가 2~3배까지 증가할 수 있다는 전망도 나온다.

이러한 흐름을 종합해보면, 현재 정책 방향은 매우 명확하다. 거래를 막는 양도세는 완화하고, 보유를 압박하는 보유세는 강화하는 구조다. 즉, 시장에 매물을 유도하면서도 장기적으로는 주택을 여러 채 보유하는 것에 대한 부담을 점점 키워가는 방향이다. 이는 단기적으로는 거래량 증가를 유도하고, 장기적으로는 주택 보유 구조를 재편하려는 의도로 볼 수 있다.

이제부터는 의견의 영역이다. 지금 시장을 단순히 상승이냐 하락이냐로 판단하는 것은 의미가 점점 줄어들고 있다. 오히려 중요한 것은 정책이 어디를 향하고 있는지, 그리고 그 방향이 시장 참여자들의 행동을 어떻게 바꾸고 있는지다. 현재 흐름을 보면 정부는 가격 자체를 직접적으로 통제하기보다는 ‘행동’을 바꾸는 방식으로 시장을 움직이고 있다. 팔게 만들고, 버티기 어렵게 만들고, 결국 자연스럽게 물량이 순환되도록 구조를 설계하고 있는 것이다.

이런 환경에서는 투자 판단의 기준도 달라져야 한다. 단순히 가격이 떨어졌다고 해서 무조건 매수 기회라고 보기보다는, 해당 자산이 앞으로 강화되는 보유세 부담을 견딜 수 있는지까지 함께 고려해야 한다. 특히 다주택자의 경우에는 더 이상 버티는 전략이 유리하지 않을 수 있으며, 세금 구조 변화에 따라 자산을 정리하거나 재편하는 판단이 필요해지는 시점이다. 반대로 무주택자 입장에서는 매물이 시장에 나오는 시기를 활용할 수 있는 기회가 될 수 있다.

결국 지금 시장에서 가장 중요한 키워드는 가격이 아니라 흐름이다. 세금 정책은 단순한 부담이 아니라 시장의 방향을 결정하는 신호이기 때문이다. 양도세 완화와 보유세 강화라는 이중 구조를 이해한다면, 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 움직일지 보다 선명하게 보이기 시작할 것이다.

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