세 낀 집 매물은 풀렸는데 왜 안 팔릴까? 문제는 ‘대출’입니다

 

 

정부가 세입자가 살고 있는 집, 이른바 세 낀 집 거래의 길을 조금 더 열어줬습니다. 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자도 일정 조건에서는 세입자가 있는 주택을 팔 수 있도록 한 것입니다. 겉으로 보면 매물이 늘어나고 실수요자에게 기회가 생길 것처럼 보입니다.

그런데 현장 반응은 생각보다 차갑습니다. 이유는 간단합니다. 세 낀 집은 일반 실수요자가 사기 어렵기 때문입니다. 집값이 비싸서만의 문제가 아닙니다. 대출 구조가 막혀 있습니다.

세 낀 집은 이미 세입자의 전세보증금이 들어가 있는 집입니다. 이 전세보증금은 매수자 입장에서는 일종의 선순위 부담입니다. 쉽게 말해 집을 사더라도 세입자에게 나중에 돌려줘야 할 돈이 이미 집에 깔려 있는 구조입니다.

문제는 주택담보대출입니다. 규제지역에서는 LTV가 제한됩니다. LTV는 집값 대비 얼마까지 대출을 받을 수 있는지를 뜻합니다. 예를 들어 LTV 40%라면 10억원짜리 집을 살 때 최대 4억원까지만 담보대출이 가능하다는 뜻입니다.

그런데 세 낀 집은 이미 전세보증금이 집값의 상당 부분을 차지하고 있습니다. 서울 아파트 평균 전세가율이 50% 안팎이라면, 집값의 절반 정도가 전세보증금으로 들어가 있다는 뜻입니다. 이 경우 은행 입장에서는 추가로 담보대출을 내주기 어렵습니다. 전세보증금이 이미 LTV 한도를 넘거나 가까이 차지하고 있기 때문입니다.

그래서 일반 매물과 세 낀 매물은 같은 15억원짜리 집이라도 필요한 현금이 완전히 달라집니다. 빈 집이나 즉시 입주 가능한 일반 매물은 대출을 활용해 현금 부담을 줄일 수 있습니다. 하지만 세 낀 집은 대출이 거의 안 나오면 현금을 훨씬 많이 들고 있어야 합니다.

예를 들어 15억원짜리 일반 매물은 대출이 6억원까지 가능하다면 현금 9억원으로 접근할 수 있습니다. 그런데 같은 15억원짜리 세 낀 집은 전세보증금 때문에 주담대가 막히면 현금이 14억원 가까이 필요할 수 있습니다. 이러면 1억~2억원 싸게 나온다고 해도 일반 실수요자에게는 매력이 크게 떨어집니다.

여기서 시장의 모순이 생깁니다. 정부는 매물 잠김을 막기 위해 세 낀 집을 팔 수 있게 길을 열어줬습니다. 하지만 정작 그 집을 살 수 있는 사람은 현금 부자에 가깝습니다. 실수요자를 위한 공급처럼 보이지만, 실제로는 현금이 많은 사람에게 더 유리한 구조가 되는 것입니다.

특히 서울 집값은 이미 높습니다. 10억원대, 15억원대 아파트도 일반 직장인에게는 매우 큰 부담입니다. 여기에 대출까지 막히면 매수 가능한 사람은 급격히 줄어듭니다. 주식으로 큰 수익을 냈거나, 성과급을 많이 받았거나, 부모 도움을 받을 수 있거나, 이미 현금 자산이 충분한 사람만 접근할 수 있습니다.

이러면 실수요자 입장에서는 허탈할 수밖에 없습니다. 매물이 나온다고 해도 내가 살 수 없는 매물이기 때문입니다. 시장에 숫자로는 매물이 있어도, 실제 구매 가능한 매물이 아니라면 공급 효과는 제한적입니다. 부동산에서 중요한 것은 단순한 매물 수가 아니라 살 수 있는 매물입니다.

세 낀 집은 입주 시점도 문제입니다. 매수자가 집을 사도 기존 세입자의 계약이 끝날 때까지 기다려야 합니다. 그동안 본인이 살 집을 따로 구해야 합니다. 지금처럼 전세와 월세가 부족한 시장에서는 이 대기 기간 자체가 부담입니다. 집을 샀는데 당장 못 들어가고, 따로 전세나 월세를 살아야 한다면 비용이 이중으로 들어갈 수 있습니다.

또 나중에 세입자가 나갈 때 전세보증금을 돌려줘야 합니다. 이때 퇴거자금 대출이 충분히 나오지 않으면 매수자는 또 현금을 마련해야 합니다. 결국 세 낀 집을 산다는 것은 단순히 매매가만 보는 문제가 아니라, 입주 시점과 퇴거자금까지 함께 계산해야 하는 복잡한 거래입니다.

그래서 집주인들도 세 낀 매물을 내놨다가 다시 전월세로 돌리는 경우가 생깁니다. 팔려고 해도 살 사람이 많지 않으니 굳이 가격을 낮춰 팔기보다 임대를 유지하는 쪽으로 방향을 바꾸는 것입니다. 실제로 매매 매물은 줄고 전월세 매물이 늘어나는 흐름도 이런 분위기와 연결됩니다.

이 대목에서 정부 정책의 한계가 보입니다. 매도 허용만으로는 부족합니다. 매수자가 실제로 살 수 있어야 거래가 됩니다. 세 낀 집을 시장에 내놓게 하는 것과 그 집이 실수요자에게 거래되는 것은 다른 문제입니다. 대출과 자금 조달 구조가 맞지 않으면 매물은 다시 시장에서 사라질 수 있습니다.

물론 금융당국의 고민도 이해는 됩니다. 세 낀 집에도 대출을 더 풀어주면 매수자가 늘어날 수 있습니다. 하지만 동시에 집주인이 가격을 다시 올릴 가능성도 있습니다. 지금은 대출이 안 나오기 때문에 세 낀 집 가격이 일반 매물보다 낮게 형성될 수 있는데, 대출이 가능해지면 그 할인폭이 사라질 수 있습니다. 결국 수요를 자극해 집값을 다시 밀어 올릴 수 있다는 우려가 있는 것입니다.

문제는 이 사이에서 실수요자가 가장 힘들어진다는 점입니다. 대출을 풀면 가격이 오를까 걱정이고, 대출을 막으면 살 수 있는 사람이 없습니다. 세 낀 매물은 제도상 나올 수 있지만, 실제로는 현금 부자만 접근할 수 있습니다. 그러면 정책의 명분인 실수요자 주거 안정과는 거리가 생깁니다.

무주택자 입장에서 세 낀 집을 볼 때는 몇 가지를 반드시 확인해야 합니다. 첫째, 현재 전세보증금이 얼마인지 봐야 합니다. 둘째, 내 주택담보대출이 실제로 얼마나 나오는지 은행에 확인해야 합니다. 셋째, 세입자의 계약 만기와 갱신권 사용 여부를 확인해야 합니다. 넷째, 퇴거 시점에 보증금을 돌려줄 자금 계획을 세워야 합니다. 다섯째, 내가 그 기간 동안 어디에서 살 것인지도 계산해야 합니다.

단순히 “시세보다 1억원 싸다”는 이유로 접근하면 위험합니다. 세 낀 집은 가격보다 자금 구조가 더 중요합니다. 싸게 보이는 이유가 있을 수 있습니다. 대출이 안 나오고, 입주가 늦고, 세입자 협조가 어렵고, 퇴거자금 부담이 크면 그 할인은 충분하지 않을 수 있습니다.

특히 전세대출이 끼어 있는 세입자가 해당 집을 직접 매수하는 경우도 따져볼 점이 많습니다. 내가 살고 있는 집을 사면 전세보증금이 매매대금 일부로 전환됩니다. 겉으로는 좋아 보이지만, 전세보증금 중에 대출금이 포함되어 있다면 그 대출을 상환하거나 별도 현금을 마련해야 할 수 있습니다. 내 보증금 전부가 순수한 내 돈인지 확인해야 합니다.

세입자 입장에서는 내가 살고 있는 집을 살 기회가 생길 수도 있습니다. 이사하지 않아도 되고, 집 상태를 잘 알고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 가격이 적정한지, 대출이 가능한지, 전세대출 정리가 되는지, 취득세와 잔금이 가능한지 반드시 확인해야 합니다. 익숙한 집이라고 해서 무조건 좋은 매수는 아닙니다.

집주인 입장에서도 고민은 깊습니다. 세 낀 집을 팔 수 있는 길은 열렸지만, 매수자가 제한적이면 거래가 어렵습니다. 가격을 낮춰도 대출이 안 나오면 매수자가 붙지 않습니다. 그렇다고 계속 보유하자니 세금과 정책 리스크가 남아 있습니다. 전월세로 돌리자니 임대차 시장 상황과 향후 실거주 규제가 신경 쓰입니다.

이런 시장에서는 ‘매물 잠김’이 다시 심해질 수 있습니다. 집주인은 팔기 어렵다고 느끼고, 매수자는 살 수 없다고 느끼면 거래가 줄어듭니다. 그런데 거래가 줄어도 매물이 줄면 가격은 쉽게 내려가지 않을 수 있습니다. 시장에 나오는 집 자체가 적기 때문입니다.

서울 집값이 쉽게 안정되지 않는 이유도 여기에 있습니다. 단순히 매물을 내놓게 한다고 해결되지 않습니다. 실수요자가 살 수 있는 가격과 대출 구조가 맞아야 합니다. 전세와 월세 시장도 안정되어야 합니다. 입주 가능한 집이 충분히 있어야 합니다. 이 중 하나라도 막히면 시장은 다시 꼬입니다.

지금 서울 외곽에서 전세난이 심하다는 점도 중요합니다. 전세를 구하지 못한 사람들이 매매를 고민하는데, 정작 다주택자나 비거주 1주택자의 세 낀 매물은 대출이 안 나와 살 수 없습니다. 그러면 실수요자는 빈 집이나 입주 가능한 매물로 몰립니다. 그런 매물은 더 희소해지고 가격도 오를 수 있습니다.

결국 세 낀 집 정책은 좋은 의도와 현실 사이에 간극이 있습니다. 매물은 풀었지만, 대출과 입주 문제가 막혀 있습니다. 실수요자에게 공급을 늘리려면 매물이 실제 구매 가능한 형태로 나와야 합니다. 그냥 시장에 등록되어 있는 것만으로는 부족합니다.

개인적으로는 세 낀 집 거래를 볼 때 정책 효과를 과하게 기대하기 어렵다고 봅니다. 현금이 충분한 일부 수요자에게는 기회가 될 수 있습니다. 하지만 일반적인 무주택 실수요자에게는 여전히 문턱이 높습니다. 특히 15억원 안팎 서울 아파트에서 현금 10억원 이상을 동원해야 한다면, 접근 가능한 사람은 많지 않습니다.

그렇다고 무조건 대출을 풀자는 말도 쉽지 않습니다. 대출 완화는 수요를 자극할 수 있고, 집주인의 가격 인상으로 이어질 수 있습니다. 그래서 정책 설계가 어렵습니다. 실수요자에게 필요한 만큼만 자금 통로를 열면서 투기 수요는 막아야 하는데, 이 균형을 맞추는 것이 쉽지 않습니다.

부동산 시장을 공부하는 분들은 이번 이슈에서 한 가지를 꼭 기억하면 좋겠습니다. 매물이 많아 보인다고 공급이 늘어난 것은 아닙니다. 내가 살 수 없는 매물, 대출이 안 되는 매물, 입주가 어려운 매물은 실수요자에게 실제 공급이 아닐 수 있습니다. 시장을 볼 때는 매물 수보다 매물의 성격을 봐야 합니다.

앞으로 서울 부동산 시장에서는 빈 집, 즉시 입주 가능한 집, 대출 가능한 가격대의 집이 더 귀해질 수 있습니다. 반대로 세입자가 있는 집은 가격이 조금 낮아도 거래가 쉽지 않을 수 있습니다. 이런 차이가 시장 가격에도 반영될 가능성이 있습니다.

무주택자는 세 낀 집을 무조건 피할 필요는 없지만, 훨씬 더 꼼꼼히 계산해야 합니다. 자금 여력이 충분하고 입주 시점이 맞으며, 전세보증금 반환 계획까지 세워져 있다면 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 대출을 기대하고 접근했다가 막히면 계약 자체가 위험해질 수 있습니다.

정리하면, 비거주 1주택자의 세 낀 매물까지 거래 길이 열렸지만 시장 반응이 약한 이유는 분명합니다. 대출이 어렵고, 현금 부담이 크고, 입주가 늦고, 퇴거자금 부담까지 있기 때문입니다. 제도상 매물은 나올 수 있지만, 일반 실수요자가 접근하기에는 여전히 높은 벽이 있습니다.

서울 부동산 시장에서 중요한 것은 매물을 ‘내놓게 하는 것’이 아니라 실수요자가 ‘살 수 있게 하는 것’입니다. 지금 세 낀 집 거래는 이 지점에서 막혀 있습니다. 그래서 매물 잠김이 계속되고, 빈 집이나 입주 가능한 매물로 수요가 쏠리는 현상이 나타날 수 있습니다.

앞으로 정부가 어떤 보완책을 내놓을지는 지켜봐야 합니다. 다만 분명한 것은 있습니다. 전세난, 대출 규제, 실거주 의무, 세금 정책이 모두 얽힌 지금의 시장에서는 하나의 조치만으로 문제를 풀기 어렵습니다. 세 낀 집 매물은 늘릴 수 있어도, 그 집을 누가 어떻게 살 수 있는지까지 설계해야 실제 효과가 납니다.

실수요자는 분위기에 휩쓸리기보다 숫자를 봐야 합니다. 매매가, 전세보증금, 대출 가능액, 입주 시점, 퇴거자금, 취득세까지 모두 계산해야 합니다. 세 낀 집은 싸게 보일 수 있지만, 자금 구조가 복잡한 만큼 더 신중해야 합니다.

 

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