급매물 다 팔리자 시작된 변화… 용산·동작 반등으로 보는 서울 집값 흐름

 

 

최근 부동산 시장을 보면 분위기가 조금씩 달라지고 있다는 걸 체감하실 겁니다. 한동안은 급매, 하락, 거래절벽이라는 단어가 계속 반복됐지만, 이제는 상승 전환이라는 표현이 다시 나오기 시작했습니다. 특히 용산과 동작구가 하락을 멈추고 다시 상승으로 돌아섰다는 점은 단순한 반등 이상의 의미를 가지고 있습니다.

핵심은 가격이 아니라 구조입니다. 이번 흐름에서 가장 중요한 포인트는 급매물이 상당 부분 소화됐다는 점입니다. 시장에서 가격을 끌어내리는 가장 큰 요인은 급하게 팔려는 매물입니다. 그런데 이 급매들이 거래되면서 점점 줄어들게 되면, 남아 있는 매도자들은 굳이 가격을 낮출 필요가 없어집니다. 이때부터 시장은 자연스럽게 하락이 멈추고 버티는 구간으로 넘어가게 됩니다.

실제로 데이터를 보면 변화가 명확하게 드러납니다. 서울 아파트 가격 상승률이 0.06%에서 0.12%로 두 배 증가했고, 토지거래허가 신청 건수도 한 달 사이 67%나 늘었습니다. 거래 자체가 살아나고 있다는 의미입니다. 특히 용산과 동작 같은 한강벨트 지역은 그동안 급매가 집중적으로 나오던 곳이었기 때문에, 이 지역에서 반등이 시작됐다는 건 시장 전체 흐름을 바꿀 수 있는 신호로 해석할 수 있습니다.

또 하나 주목할 부분은 강남권입니다. 서초와 송파는 하락폭이 크게 줄어들면서 사실상 보합권에 진입했고, 일부 지역에서는 급매를 기다리던 매수자들이 실제 거래로 이어지고 있습니다. 반면 강남구는 아직 하락폭이 유지되고 있지만, 토지거래허가 신청이 크게 증가한 점을 보면 매수 대기 수요 자체는 여전히 존재한다고 볼 수 있습니다. 결국 시간 문제일 가능성이 높습니다.

서울 외곽 지역의 움직임도 흥미롭습니다. 노도강과 성북, 강서 같은 지역은 상승폭이 더 가파르게 나타나고 있습니다. 이유는 비교적 단순합니다. 15억 이하 아파트는 대출이 가능하기 때문에 실수요자들이 진입할 수 있는 구조입니다. 최근에는 10억 이하 아파트까지 관심이 확대되면서, 외곽 지역이 먼저 움직이는 모습이 나타나고 있습니다.

이 흐름을 하나로 정리하면 결국 시장이 다시 두 갈래로 나뉘고 있다는 의미입니다. 대출이 가능한 구간에서는 거래가 살아나면서 가격이 올라가고, 대출이 어려운 구간에서는 현금 중심 거래만 이루어지면서 버티는 구조가 만들어지고 있습니다. 같은 서울 아파트 시장이지만, 완전히 다른 게임이 진행되고 있는 상황입니다.

앞으로를 보면 중요한 변수는 이미 나와 있습니다. 5월 다주택자 양도세 중과, 그리고 대출 규제입니다. 정책은 매물을 시장에 나오게 만들려고 하지만, 실제로는 반대로 작용할 가능성도 있습니다. 팔려야 할 매물은 이미 상당 부분 소화됐고, 남아 있는 매물은 굳이 팔지 않아도 되는 물건들입니다. 이 경우 매물이 줄어들면서 가격이 다시 올라가는 구조가 만들어질 수 있습니다.

결국 지금 시장을 단순히 상승이냐 하락이냐로 보는 건 의미가 없습니다. 더 중요한 건 이 질문입니다. “지금 시장에서 누가 살 수 있고, 누가 못 사는가.” 이 구조를 이해하는 순간, 앞으로의 흐름이 훨씬 명확하게 보이기 시작합니다.

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