서울 아파트 양극화 현실…140억 vs 7000만원, 같은 서울 맞나

 

 

서울 부동산 시장에서 양극화가 더 뚜렷해지고 있다. 같은 서울 안에서도 수백 배에 달하는 가격 차이가 발생하면서, 단순한 가격 격차를 넘어 시장 구조 자체가 달라지고 있다는 분석이 나온다. 최근 실거래 데이터를 보면 이 흐름이 숫자로도 명확하게 드러난다.

올해 서울에서 가장 높은 가격에 거래된 아파트는 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 전용 244㎡로, 140억4000만원에 거래됐다. 지난해 최고가였던 167억원보다는 낮아졌지만 여전히 압도적인 가격대를 유지하고 있다. 반면 가장 낮은 가격에 거래된 아파트는 구로구 오류동 ‘썬앤빌’ 전용 14㎡로 7000만원에 거래됐다. 단순 비교만 해도 한 채 가격으로 200가구 이상을 살 수 있는 수준이다.

국민평형 기준으로 봐도 차이는 극단적이다. 강남구 청담동 ‘청담르엘’ 전용 84㎡ 입주권은 67억원에 거래되며 상승 흐름을 이어갔다. 반면 성북구 정릉동 ‘동일스카이’ 전용 82㎡는 3억4500만원에 거래되며 서울 내 최저 수준을 기록했다. 같은 84㎡ 기준에서도 20배 가까운 차이가 나는 셈이다.

이 같은 양극화는 통계에서도 확인된다. KB부동산 기준 서울 아파트 5분위 배율은 12.9배로 역대 최고 수준을 기록했다. 상위 20% 아파트 한 채 가격이면 하위 20% 아파트를 12채 이상 살 수 있다는 의미다. 단순한 격차를 넘어 구조적인 분리가 진행되고 있다고 볼 수 있다.

이러한 현상의 배경에는 몇 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 먼저 서울의 공급 구조다. 전체적으로 공급이 부족한 상황에서, 특히 수요가 집중되는 핵심 지역은 공급이 더 제한적이다. 이로 인해 인기 지역은 가격이 유지되거나 상승하는 반면, 외곽 지역은 수요가 약해 가격 상승이 제한된다.

여기에 시장 흐름이 ‘똘똘한 한 채’ 중심으로 재편된 점도 영향을 주고 있다. 과거에는 여러 채를 보유하는 전략이 가능했다면, 세금 부담이 커지면서 다주택자들은 자산을 정리하고 핵심 지역 한 채로 집중하는 흐름이 이어졌다. 이 과정에서 서울 내에서도 자금이 특정 지역으로 몰리는 구조가 강화됐다.

대출 규제 역시 중요한 변수다. 최근 대출 한도가 가격 구간별로 제한되면서 시장 진입 자체가 자산 규모에 따라 갈리고 있다. 15억원 이하 구간에는 상대적으로 수요가 몰리는 반면, 25억원 이상 고가 주택은 현금 여력이 있는 일부 수요만 접근할 수 있는 시장으로 변하고 있다. 이로 인해 상급지에서도 거래가 둔화되고 매물이 쌓이는 현상이 나타나고 있다.

실제로 강남과 용산 등 최상급지에서는 매물이 증가하고 있지만 거래는 원활하게 이뤄지지 않고 있다. 다주택자 규제 강화와 세금 정책 변화 가능성이 시장에 영향을 주면서 매도는 늘고, 매수는 줄어드는 흐름이 동시에 나타나고 있다. 가격이 급락하는 상황은 아니지만, 거래가 정체되면서 시장이 힘을 잃는 모습이다.

앞으로도 이러한 양극화는 쉽게 해소되기 어려울 가능성이 크다. 공급 구조는 단기간에 바뀌기 어렵고, 대출 규제 역시 정책 방향상 유지될 가능성이 높기 때문이다. 여기에 세금 정책까지 더해지면 자금 흐름은 더욱 특정 구간으로 집중될 수 있다.

다만 최근 흐름을 보면 일부 변화 조짐도 나타나고 있다. 대출이 가능한 구간에 수요가 집중되면서 중저가 구간의 움직임이 상대적으로 살아나는 반면, 초고가 시장은 거래가 둔화되는 모습이다. 이는 기존의 ‘상급지 일방 상승’ 구조에서 일부 균열이 생기고 있다는 신호로도 볼 수 있다.

결국 지금 서울 부동산 시장은 하나의 방향으로 움직이는 시장이 아니라, 가격대와 지역에 따라 완전히 다른 흐름을 보이는 시장으로 바뀌고 있다. 같은 서울 안에서도 전혀 다른 시장이 존재한다고 봐야 할 수준이다.

이런 시장에서는 단순히 “서울 집값이 오른다, 떨어진다”로 판단하는 것은 의미가 없다. 중요한 것은 어떤 구간, 어떤 지역에 자금이 움직이고 있는지다. 양극화는 위기이기도 하지만, 동시에 흐름을 읽는 사람에게는 기회가 될 수 있는 구조이기도 하다.

지금은 시장 전체를 보기보다는, 돈이 어디로 몰리고 있는지를 기준으로 판단해야 하는 시점이다.

 

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