급매 쏟아지는데 가격 안 떨어지는 이유…수요는 따로 있다

 

 

최근 부동산 시장을 보면 겉으로는 하락장처럼 보이지만, 안쪽에서는 전혀 다른 흐름이 움직이고 있다. 바로 현금 있는 사람들, 특히 고소득 전문직 중심의 매수 움직임이다. 특히 강남·송파·서초 등 핵심 지역에서 ‘세 낀 매물’을 중심으로 거래가 다시 살아나고 있다는 점이 중요한 신호다.

핵심은 간단하다. 지금 시장은 누구나 살 수 있는 시장이 아니라, 살 수 있는 사람만 움직이는 시장으로 바뀌고 있다는 것이다.

최근 현장에서는 연봉이 높은 전문직, 특히 의사나 사업가들이 현금 15억~20억을 들고 ‘세 낀 매물’을 찾는 사례가 늘고 있다. 왜 이런 현상이 나타나는 걸까. 이유는 정책과 구조가 동시에 만들어낸 틈 때문이다.

현재 고가 아파트는 대출이 사실상 제한되어 있다. 25억이 넘는 아파트는 대출이 거의 나오지 않기 때문에 대부분 현금으로 접근해야 한다. 이 구조에서 일반 실수요자는 진입이 어렵지만, 이미 자산이 있는 사람에게는 오히려 경쟁이 줄어드는 환경이 된다.

여기에 하나 더 중요한 포인트가 있다. 바로 ‘세 낀 매물’이다.

세입자가 있는 집은 전세보증금이 포함되어 있기 때문에 실제 투자금이 줄어드는 효과가 있다. 쉽게 말해 25억짜리 아파트라도 전세가 15억이 들어 있다면, 실제로 필요한 현금은 10억 수준까지 내려갈 수 있다. 지금처럼 대출이 막힌 시장에서는 이 구조가 사실상 유일한 진입 통로가 되는 셈이다.

게다가 최근 정책 변화로 인해 일정 기간 동안 실거주 의무가 유예되면서, 이런 ‘한시적 갭투자’가 가능한 상황이 만들어졌다. 이 타이밍을 읽은 사람들은 이미 움직이기 시작한 것이다.

실제 송파구에서는 토지거래허가 신청 건수가 빠르게 증가하고 있고, 잠실 주요 단지에서도 급매 거래가 꾸준히 체결되고 있다. 신고가 대비 4억~5억 정도 낮아진 매물들이 중심이 되고 있으며, 이 가격을 ‘저점’으로 판단한 수요가 붙고 있는 모습이다.

여기서 더 중요한 흐름은 따로 있다. 바로 갈아타기 수요다.

성동, 동작, 마포 같은 한강벨트 지역의 1주택자들도 움직이기 시작했다. 이들은 현재 살고 있는 집을 매도하고 강남으로 이동하려는 전략을 선택하고 있다. 즉 단순한 투자 수요가 아니라, 상급지 이동이라는 실수요 흐름이 동시에 발생하고 있는 것이다.

이 과정에서 나타나는 현상이 바로 ‘매물 증가’다. 실제로 성동, 동작, 강동 등 주요 지역에서는 매물이 빠르게 늘어나고 있다. 이유는 명확하다. 강남으로 갈아타기 위해 기존 집을 먼저 팔아야 하기 때문이다.

결국 지금 시장은 두 가지 흐름이 동시에 작동하고 있다.

첫 번째는 현금 부자들의 저점 매수

두 번째는 상급지 이동을 위한 갈아타기 매도

이 두 흐름이 만나면서 특정 지역에서는 가격이 눌리고, 특정 지역에서는 거래가 살아나는 ‘엇갈린 시장’이 만들어지고 있다.

하지만 여기서 중요한 점이 있다. 생각보다 가격이 크게 떨어지지 않는다는 것이다.

많은 사람들이 하락장을 기대하지만, 실제 현장에서는 급매조차 1억~2억 정도 조정에 그치는 경우가 많다. 이유는 간단하다. 아래에서 받쳐주는 수요가 있기 때문이다. 현금 보유자와 갈아타기 수요가 동시에 존재하기 때문에 가격이 급락하기보다는 ‘버티는 시장’이 형성되고 있다.

또 하나 주목해야 할 부분은 수요와 공급의 미스매칭이다.

매물은 늘어나고 있지만, 대출 규제로 인해 실제로 매수할 수 있는 사람은 제한되어 있다. 이로 인해 거래는 일부에서만 이루어지고, 전체 시장은 정체된 것처럼 보이는 상황이 나타난다.

이 구조를 이해하면 지금 시장이 훨씬 명확하게 보인다.

지금은 하락장이 아니라

선별된 사람만 참여하는 시장이다.

그래서 앞으로 중요한 기준은 하나다.

내가 이 시장에서 ‘참여할 수 있는 사람인가’다.

현금이 부족하고 대출에 의존해야 한다면 지금 시장은 기회라기보다 기다림의 구간일 가능성이 높다. 반대로 자금 여력이 있다면 경쟁이 줄어든 지금이 기회가 될 수도 있다.

결국 부동산 시장은 항상 같은 방식으로 움직인다. 모두가 두려워할 때 일부는 사고, 모두가 확신할 때 대부분이 따라간다.

지금은 아직 모두가 움직이지 않는 구간이다.

그래서 오히려 먼저 움직이는 사람들이 생기고 있다.

이 흐름을 단순한 뉴스로 볼 것인지,

내 투자 기준으로 해석할 것인지는 각자의 선택이다.

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