최근 부동산 시장에서 다시 한 번 큰 화제가 되고 있는 이슈가 바로 비거주 1주택자 규제 논의다. 그동안 정부의 주요 규제 대상은 다주택자였다. 여러 채의 집을 보유한 투자자들을 중심으로 세금과 대출 규제가 집중되어 왔다. 그런데 최근에는 집을 한 채만 가지고 있더라도 실제로 그 집에 살지 않는 경우까지 정책 논의의 범위에 포함될 가능성이 거론되면서 시장의 분위기가 미묘하게 달라지고 있다. 예를 들어 집을 사놓고 전세를 준 뒤 다른 집에 세 들어 살거나, 당장은 입주하지 못하지만 향후 실거주를 계획하며 집을 먼저 마련해 둔 사람들도 적지 않다. 특히 결혼이나 자녀 계획, 직장 이동 등을 고려해 미리 집을 사두는 사례는 서울 부동산 시장에서 꽤 흔한 모습이다. 그런데 이런 경우까지 투자 목적 보유로 판단될 수 있다는 이야기가 나오면서 일부 1주택자들 사이에서는 혼란스러운 분위기가 나타나고 있다.
현재 정책 논의에서 가장 많이 언급되는 부분은 장기보유특별공제 제도다. 지금까지는 1주택자가 일정 기간 집을 보유하고 실제 거주까지 하면 양도세 계산에서 상당한 공제를 받을 수 있었다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제를 받을 수 있는 구조다. 하지만 만약 실거주하지 않은 1주택자에 대해 공제를 축소하거나 제외하는 방향으로 제도가 바뀐다면 상황은 달라질 수 있다. 집을 오래 가지고 있었더라도 거주하지 않았다면 세금 부담이 크게 늘어날 가능성이 있기 때문이다. 여기에 더해 전세대출 보증 제한 같은 금융 규제 가능성도 함께 언급되고 있다. 현재 전세대출은 보증기관의 보증을 기반으로 실행되는 구조인데, 만약 비거주 1주택자가 세입자로 살면서 받는 전세대출에 대한 보증이 제한된다면 주거 이동 방식에도 변화가 생길 수 있다. 결국 정책의 방향은 집을 투자 자산으로 보유하는 구조를 줄이고 실제 거주 중심의 주택 시장을 만들겠다는 의도로 해석할 수 있다.
다만 현실적으로 가장 큰 문제는 기준을 어디에 두느냐는 점이다. 실제 시장을 보면 다양한 상황이 존재한다. 직장 발령 때문에 다른 지역에 살게 되는 경우도 있고, 자녀 교육 문제로 일시적으로 거주지를 옮기는 사례도 있다. 신축 아파트 입주 시점이 맞지 않아 몇 년 동안 전세를 놓고 기다리는 경우도 흔하다. 이런 상황까지 모두 투자 목적 보유로 판단하는 것은 현실적으로 쉽지 않다는 의견도 많다. 그래서 정책이 실제로 시행되더라도 예외 규정과 세부 기준이 상당히 복잡하게 만들어질 가능성이 높다. 한편에서는 이러한 규제가 집값 안정으로 이어질 수 있을지에 대해서도 의견이 엇갈린다. 투자 수요를 줄이면 가격 안정 효과가 있을 것이라는 주장도 있지만, 반대로 전세 물량 감소와 월세 전환이 더 빨라질 수 있다는 분석도 나온다. 최근 몇 년 사이 이미 전세보다 월세 비중이 빠르게 늘어나는 흐름이 나타나고 있기 때문이다. 결국 중요한 것은 정책의 방향 자체보다 실제로 어떤 방식으로 적용되느냐일 것이다. 아직은 논의 단계인 만큼 시장 상황과 정책 흐름을 차분히 지켜보는 태도가 필요해 보인다.
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