최근 이재명 대통령이 비거주 1주택자와 초고가 주택 보유자를 겨냥한 추가 규제 가능성을 언급하면서 부동산 시장이 다시 한 번 정책 변수의 영향권 안으로 들어왔다. 단순한 세율 조정 수준이 아니라 “보유보다 매각이 유리한 구조를 만들겠다”는 표현이 등장했다는 점에서 시장은 이를 강한 시그널로 받아들이고 있다.
이번 발언의 핵심은 세 가지다.
첫째, 실거주 1주택은 보호하되 투자·투기 목적의 1주택은 구분하겠다는 점.
둘째, 초고가 주택에는 선진국 수도 수준의 부담을 검토하겠다는 점.
셋째, 주택 수·가격·지역 특성 등을 종합해 차등 규제하겠다는 점이다.
이는 다주택자 양도세 중과 재개 방침 이후 매물 증가 흐름이 나타나는 상황에서, 시장에 추가적인 압박을 가하는 구조로 해석할 수 있다.
1. 비거주 1주택, 왜 정책의 중심에 섰나
지금까지 부동산 정책의 타깃은 주로 다주택자였다. 그러나 다주택 규제가 강화되면서 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화됐고, 일부는 전세를 끼고 비거주 상태로 고가 아파트를 보유하는 구조가 형성됐다.
정부 시각에서 보면, 실거주가 아닌 상태에서 고가 주택을 보유하는 행위는 시장 유동성을 제한하고 가격 상승 기대를 유지시키는 요인으로 볼 수 있다. 특히 강남·서초·용산 등 핵심 지역에서는 거주 여부와 상관없이 자산 가치 보존 수단으로 주택을 보유하는 수요가 존재한다는 점이 정책적 판단의 배경이 될 가능성이 있다.
문제는 현실이다. 비거주 1주택에는 매우 다양한 사정이 포함된다.
- 직장 발령
- 자녀 교육 문제
- 부모 봉양
- 재건축 이주
- 일시적 2주택 상태
- 임대사업 등록 요건 충족 등
단순히 거주하지 않는다는 이유만으로 이를 동일한 범주로 묶는 것은 구조적으로 한계가 있다. 정책 설계가 정교하지 않으면 선의의 실수요자까지 규제 범위에 포함될 수 있다.
2. 서울 비거주 주택 규모와 파급력
공식적으로 ‘비거주 1주택자’ 통계는 존재하지 않지만, 서울 주택 소유 통계를 통해 간접 추정이 가능하다. 서울 전체 주택 가운데 소유자가 동일 구에 거주하지 않는 물량은 상당 규모로 추정된다. 단순 계산으로도 수십만 가구 단위다.
이 수치는 시장에 미칠 파급력을 보여준다. 만약 보유 부담이 크게 증가한다면 일부는 매물로 전환될 가능성이 있다. 특히 고가 주택 보유자의 경우 보유세 부담이 커질 경우 매각을 통한 차익 실현이 유리해질 수 있다.
그러나 매물이 늘어난다고 해서 곧바로 가격이 하락한다고 단정하기는 어렵다. 이유는 다음과 같다.
- 매수자 역시 정책 확정 전 관망 가능성
- 대출 규제와 금리 변수 존재
- 고가 주택 수요는 현금 여력이 큰 계층 중심
따라서 매물 증가 → 가격 급락이라는 단순 공식은 성립하기 어렵다.
3. 장기보유특별공제, 핵심 쟁점으로 부상
전문가들이 공통적으로 거론하는 부분은 장기보유특별공제다. 현재 1주택자는 일정 요건 충족 시 양도차익의 상당 부분을 공제받는다. 거주 요건과 보유 기간에 따라 최대 80%까지 공제가 가능하다.
만약 거주 요건이 더욱 강화되거나 보유분 공제가 축소된다면, 비거주 1주택자의 세 부담은 상당히 증가할 수 있다. 이는 단순 보유세 인상보다 더 강한 매도 유인으로 작용할 수 있다.
그러나 이 역시 조세 체계 전체와 연결돼 있다. 보유세를 강화하면서 양도세 공제까지 축소할 경우 이중 부담 논란이 발생할 가능성이 있다.
4. 초고가 주택 보유세 강화, 현실 가능성은
초고가 주택의 경우 종합부동산세 구간 세분화, 최고세율 인상, 공정시장가액비율 조정 등이 논의 대상이 될 수 있다.
다만 단순히 해외 도시의 보유세율과 비교하는 것은 구조적 차이를 간과할 수 있다. 해외는 보유세 부담이 높지만 대신 양도세나 소득세 구조가 다르며, 공제 방식도 다층적이다. 한국은 이미 재산세·종부세·양도세·취득세가 결합된 구조다.
세제는 하나만 올린다고 균형이 유지되는 구조가 아니다. 특정 세목만 급격히 강화할 경우 거래 위축과 세수 변동이라는 부작용이 나타날 수 있다.
5. 전월세 시장에 미칠 수 있는 영향
비거주 1주택 상당수는 전세 또는 월세 공급원 역할을 한다. 만약 보유 부담이 급격히 증가해 매각 압박이 커질 경우, 전세 물량이 줄어들 가능성도 존재한다.
특히 서울 핵심 지역은 전세 수요가 꾸준하다. 매물이 매매시장으로 이동하고 임대 물량이 줄어들 경우 전세가격 불안으로 이어질 가능성도 배제할 수 없다.
결국 정책의 목표가 매매가격 안정이라면, 임대시장과의 연동 효과까지 고려한 종합 설계가 필요하다.
6. 정책 변수와 시장 심리
현재 부동산 시장은 금리, 대출 규제, 공급 일정, 세제 개편이라는 네 가지 축이 동시에 작동하고 있다. 그중 세제는 심리적 영향을 크게 미치는 변수다.
“앞으로 더 강화될 수 있다”는 기대가 형성되면 선매도 심리가 확산될 수 있고, 반대로 “정교한 예외 설계가 있을 것”이라는 기대가 형성되면 시장은 빠르게 안정을 찾을 수 있다.
따라서 실제 법안 내용과 시행 시점, 유예 기간, 예외 조항이 향후 방향성을 결정할 핵심 요인이 될 가능성이 높다.
결론: 방향 제시에서 입법 단계로
이번 발언은 구체적 시행안이 아니라 정책 방향을 제시한 단계다. 그러나 그 메시지는 분명하다.
- 실거주 중심 시장 구조 유도
- 고가 보유 부담 강화 검토
- 비거주 1주택의 정책 영역 편입
향후 세부 설계가 어떻게 나오는지에 따라 시장 반응은 크게 달라질 것이다. 규제 강도보다 중요한 것은 예외 인정 범위와 조세 균형이다.
부동산 시장은 단일 세목으로 움직이지 않는다. 보유세, 양도세, 취득세, 대출 규제, 금리, 공급 일정이 복합적으로 작동한다. 이번 이슈 역시 단기 가격 변동보다 중장기 구조 변화 관점에서 바라볼 필요가 있다.
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